که یو پاکستاني یا افغان پانګه اچوونکی له تایلنډ نه د پوکت لپاره یوه شمېره وپوښتي، هغه شمېره باید دا وي: ۳۸.۱۸ ملیارده باتي. دا هغه پیسې دي چې پیرودونکو یې لاسلیک کړي دي خو لاهم د دې شرکت (AssetWise) لخوا نه دي لیږدول شوي. که د ډالر په نرخ (نږدې ۳۲.۵ باتي) وویشل شي، دا شمېره نږدې ۱.۱۷ ملیارده ډالره کیږي، یعنې راتلونکي عاید چې مخکې لدې لاسلیک شوی.
دا هغه ډول شمېره نه ده چې هرچیرته وموندل شي. AssetWise یو له هغو لږو SET-لیست شویو تایلنډي جوړونکو څخه دی چې د کاندو دوران کې د زیاتوالي نه بلکې د کمښت نمونه ورکوي.
د AssetWise عاید او بیکلاګ: اصلي شمېرې
د ۲۰۲۶ کال لومړني نیم کال (H1) عاید ۵.۶۹ ملیارده باتي و، چې د تیرکال په پرتله ۵۷٪ ډېر دی. دا زیاتوالی د نویو خرڅلاوو له امله نه دی راغلی، بلکې د واحدونو له لیږد (handover) څخه. د تایلنډ محاسبې قوانین وایي چې عاید یوازې هغه مهال ثبتیږي چې د ملکیت لیږد په رسمي ډول د ځمکې ریاست (Land Department) کې ترسره شي، نه هغه مهال چې قرارداد لاسلیک شي.
دلته یوه مهمه نقطه ده: ۳۸.۱۸ ملیارده باتي بیکلاګ د شرکت د کلني عاید نه درې برابره ډیر دی. دې معنی لري چې راتلونکي څو کلونو لپاره عاید مخکې لدې تر ډاډه شوی، که چیرې قراردادونه بریالیتوب سره بشپړ شي.
ولې پوکت د بیکلاګ زړه دی؟
د ASW او Rhom Bho Property شرکتونو ترکیبي پورتفولیو، چې د 'The Title' برانډ لاندې دی، ۴۷.۴ ملیارده باتي ارزښت لري. پوکت پکې ۵۷٪ فرمایشونه لري، چې د عاید لیدلوالی تر ۲۰۲۸ کال پورې غزیدلی دی.
دلته یو دلیل دا دی چې پوکت اوس د ارزانو استوډیو خرڅونې بازار نه دی. یو پیرودونکی چې ۸ تر ۱۵ ملیونه باتي بودیجه لري، نن ورځ مربع متر نه پیري، بلکې یو د چلولو جوړښت (operating structure) پیري: د کرایه چلونکی څوک دی، د کم فصل (low season) اشغال څنګه ښکاري، تجهیزات د چا لخوا بدلیږي، او عاید د مالک او آپریټر ترمنځ څنګه وېشل کیږي.
برانډ، پدې حالت کې، یو طریقه ده چې د چلولو خطر یو مسلکي آپریټر ته لیږدول کیږي. همدا دلیل دی چې قیمت پریمیم رامنځته کیږي.
د پوکت پیرودونکو لپاره دویمه اړینه خبره
یو پیرودونکی چې له روسیه، قزاقستان یا چین راځي، ډېری وخت شخصي توګه د بنسټ ایښودنې او چلولو څارنه نشي کولی. یو برانډ شوی پروژه چې د یو عامه لیست شوي شرکت لخوا رامنځته شوی، په حقیقت کې د خپرې شوي مالي راپور پیرود دی، نه یوازې د داخلي ډیزاین پکیج.
اما دلته یو حقیقت شته چې باید یاد شي: برانډ پریمیم د بیا خرڅلاو (resale) پر مهال ښه نه ترجمه کیږي. لومړی پیرودونکی ۲۰-۳۵٪ زیات نرخ د آپریټر شرکت او لابي لپاره ورکوي؛ خو دویم پیرودونکی، پنځه کاله وروسته، د سیمې مربع متر قیمت او د تیر کال حقیقي خالص عاید ته ګوري. که حقیقي خالص عاید ۴-۵٪ وي، نه هغه ۷-۸٪ چې بروشور کې ژمنه شوې وه، پریمیم له منځه ځي.
دا توپیر معمولا په یو ځای کې راښکاره کیږي: بیان شوي فیصدي د لوړ اشغال پر بنسټ او ناخالص عاید باندې محاسبه کیږي، خو مالک وروسته د آپریټر کمیسیون، بریښنا/اوبه، سینکینګ فنډ ونډه، تکس، او د می تر اکتوبر پورې د باران فصل خالي پاتې شوني وختونو نه وروسته پیسې تر لاسه کوي.
د خطر مدیریت: قانوني او مالي حقایق
د یو بهرني وګړي لپاره، مهم قانوني حدونه شته چې باید هیر نشي:
| اړخ | تفصیل |
|---|---|
| د آزاد ملکیت (Freehold) حد | یوازې د ودانۍ د خرڅ وړ ساحې ۴۹٪ پورې، پاتې ۵۱٪ یوازې د لیز (leasehold) لاره، معمولا ۳۰ کاله د تمدید اختیار سره |
| د پیسو لیږد | باید له بهر څخه په بهرني اسعارو راشي او په تایلنډ کې باتي ته واړول شي؛ بانک FET فارم ورکوي، پرته له دې د ځمکې ریاست آزاد ملکیت نه ثبتوي |
| برانډ پریمیم | نږدې ۲۰-۳۵٪ زیات د ورته سیمې غیر-برانډ شویو ملکیتونو په پرتله |
| د ولا خرڅلاو زیاتوالی په پوکت | ۲۰۲۵ کال کې ۱۲.۹٪، اکثره د لویدیځ ساحل ساحو کې (Bang Tao، Layan، Kamala) |
بیکلاګ د ډاډ ضمانت نه ورکوي. تایلنډ هغه ډول میکانیزم نلري چې پیسې تر بشپړیدو پورې په یو بند شوي حساب کې وساتي؛ د قرارداد پیسې مستقیم جوړونکي ته ورځي او روان جوړونکی کار پکې تمویل کیږي. یوازینی حقیقي محافظت د جوړونکي مالي حالت، د بشپړ شویو پروژو تاریخچه، او د خرڅلاو قرارداد جوړښت دی.
زموږ نظر: چا لپاره پوکت برانډ شوی کور ښه دی؟
که ستاسو بودیجه له ۵-۶ ملیونه باتي کمه وي، برانډ شوی پوکت شاید تاسو لپاره نه وي. پدې قیمت کچه برانډ پریمیم عاید کموي، او تاسو به د سلګونو ورته استوډیوګانو سره سیالي کوئ. پدې برخه کې د بانکاک هغه کاندو ته کتل غوره دی چې د BTS/MRT سټیشنونو ته نږدې وي، چیرې چې کرایه کوونکي ټول کال پاتې کیږي، نه یوازې څلور میاشتې.
خو که بودیجه ۸ ملیونه باتي نه زیاته وي، منطق بدلیږي. دلته موږ به یوه پروژه پر بنسټ درې تصدیق شونې معیارونو غوره کړو: جوړونکی عامه لیست شوی وي او خپل بیکلاګ خپروي، آپریټر مخکې لدې د ټاپو پر مخ حقیقي اشغال شمېرو سره ملکیتونه چلوي، او د لیز قرارداد له ۶٪ ډېر ضمانت شوی عاید نه ژمنه کوي (دا ډول ژمنې معمولا د لوړ داخلي قیمت سره جبران کیږي).
یو مهم ګام چې ډېری پیرودونکي هیروي: د کم فصل کې لیدنه، نه د فبروري کې. جولای یا سپتمبر مياشتې د سمندر او سرکونو حقیقي حالت ډېر رښتینی ښیي تر لوړ فصل نه.
پوښتنې چې پیرودونکي ډېر پوښتي
د 'جوړونکي بیکلاګ' معنی څه ده؟
دا هغه ټول ارزښت دی چې لاسلیک شوي خرید-خرڅلاو قراردادونو لري، خو لاهم پیرودونکو ته نه دي لیږدول شوي. پیسې یوازې هغه مهال د عاید په توګه ثبتیږي چې لیږد په ځمکې ریاست کې ترسره شي. د ۳۸.۱۸ ملیارده باتي بیکلاګ د ۵.۶۹ ملیارده باتي نیم کلني عاید په پرتله، معنی لري چې راتلونکي څو کلونو عاید مخکې لدې ډاډه دی.
ایا زیاتیدونکی بیکلاګ د ودانۍ بشپړیدو ضمانت ورکوي؟
نه. دا د غوښتنې او مایعیت قوي مثبت نښه ده، خو قانوني ضمانت نه دی. پیرودونکي باید د جوړونکي بشپړ شویو پروژو تاریخچه، مالي بیانونه، او د ځنډ جریمو شرایط وګوري.
ایا یو بهرنی وګړی د پوکت برانډ شوی واحد د آزاد ملکیت په توګه پیرودلی شي؟
هو، خو یوازې د ودانۍ د خرڅ وړ ساحې ۴۹٪ پورې محدود کوتا کې. پاتې ۵۱٪ یوازې د لیز لاره (معمولا ۳۰ کاله د تمدید اختیار سره) شونی دی. مخکې لدې ودیعه ورکوو، د پاتې کوتا تایید مهم دی، ځکه چې دا په مقبولو پروژو کې ژر ختمیږي.
د پوکت برانډ شوي کاندو حقیقي عاید څومره دی؟
د بازار اټکلونه وایي چې خالص عاید، وروسته د آپریټر فیس، بریښنا/اوبه، او تکس نه، معمولا ۴-۶٪ کلني کچه کې وي. د مارکیټینګ موادو کې ۸-۱۰٪ شمېرې معمولا ناخالص او د اوسپتیمیستیک اشغال فرضونو پر بنسټ دي.
د تایلنډ املاک ستاسو سره کولی شي دا ډول پروژې او د جوړونکي مالي روایتونه وپلټي، مخکې لدې چې تاسو کومه پیسه ولګوئ.
سرچینه: Dzen (hatamatata)