که تاسو د تایلنډ په بانکاک یا پتایا کې د پراپرټي پیرودلو په اړه سوچ کوئ، نو یو لوی پروژه شته چې ستاسو پریکړه یې کولی شي بدله کړي: د بانکاک درې هوایي ډګرونه به یوځای د یوې چټکې اورګاډي کرښې سره وصل شي. دا پروژه، چې د 'Red Line Missing Link' په نوم یادیږي، اوس مهال د اقتصادي کوریدور ختیځ (Eastern Economic Corridor - EEC) کمیټې لخوا د بیاکتنې لاندې ده، او د بانکاک له شمالي شاوخوا څخه تر پتایا ساحل پورې د سیمو د پانګونې ارزښت بدلولی شي.
هغه پانګونکي چې پراپرټي د ترانسپورت اړیکو له نظره ارزوي، دوی ته دا پروژه یو روښانه پیغام ورکوي: د راتلونکې کرښې غاړې ته پروت ولسوالۍ لا تر اوسه خپل بشپړ ودې پوټانشیل نه دی قیمت کړی. خو دا فرصت ورو ورو کمیږي.
دا پروژه واقعیا څه شی ده؟
د دې پروژې موخه دا ده چې د BTS Red Line هغه پاتې برخه بشپړه کړي چې د ډان مونګ هوایي ډګر (شمالي بانکاک)، سووارنابومي هوایي ډګر (ختیځ بانکاک)، او یو-تاپاو هوایي ډګر (رایونګ ولایت) ترمنځ به یوه دوامداره چټکه اړیکه رامنځته کړي. اوس مهال مسافرین باید د سیسټمونو ترمنځ بدلون وکړي یا د سړک ترانسپورت باندې تکیه وکړي. یوه متحده اورګاډي کرښه به د دې دواړو لرې پوائنټونو ترمنځ د سفر وخت شاوخوا 90 دقیقو ته راکموي، چې اوسنی وخت یې د موټر له لارې درې تر څلور ساعته دی.
لنډ ځواب: ایا دا پروژه واقعیا د پراپرټي بیو باندې اغیزه کوي؟
Red Line Missing Link هغه پروژه ده چې د ډان مونګ، سووارنابومي، او یو-تاپاو هوایي ډګرونو ترمنځ پاتې د اورګاډي برخه بشپړوي. په بانکاک کې د چټکو ترانسپورت کرښو د سټیشنونو شاوخوا 1-2 کیلومتره پراپرټي په تاریخي ډول د پیل کیدو وروسته د 3-5 کلونو دننه 15-30٪ ارزښت لوړ کړی دی. مهمې ودې سیمې پکې بانګ سو، لات کرابانګ، سي راچا، پتایا، او رایونګ شاملې دي. د دریو هوایي ډګرونو بشپړه کرښه به شاوخوا 220 کیلومتره اوږده وي.
خو مهمه خبره دا ده چې ځینې محلي تحلیلګران وايي چې د چونبوري، سي راچا، پتایا، او ساتاهیپ شاوخوا د EEC ځمکې بیې لا هم د 7 کلونو پخوانیو کچو ته نږدې پاتې دي، کوم چې ښیي چې د اورګاډي 'پریمیم' لا تر اوسه هرچیرته قیمت شوی نه دی.
کوم حقایق باید هرو مرو په یاد ولرئ؟
-
یو-تاپاو هوایي ډګر دمخه د بانکاک د دریم نړیوال هوایي ډګر په توګه ټاکل شوی او د پراختیا لاندې دی، چې پلان یې د کال په اوږدو کې تر 60 میلیونه مسافرینو پورې ظرفیت لري.
-
د EEC ساحه چاچوینګسو، چونبوري، او رایونګ ولایتونه پوښي، چې ګډ سیمه ییز GDP یې د 1.5 تریلیون باهت (بات) څخه ډیر دی (د تایلنډ د ملي اقتصادي او ټولنیز پرمختګ شورا).
-
د BTS Red Line هغه برخه چې د بانګ سو او رانګسیت ترمنځ ده، له 2021 کال راهیسې فعاله ده او د بانکاک شمالي کوریدور ته خدمت کوي.
-
د سي راچا (چونبوري) د اپارتمانونو (کاندومینیم) اوسط بیه د هر مربع متر لپاره 50,000-80,000 باهت ده، چې دا د مرکزي بانکاک په پرتله دوه تر درې چنده ارزانه ده.
-
د بیاکتل شوي PPP چوکاټ لاندې، که شرطونه بدل شي، قراردادي شرکت Asia Era One به اړ شي شاوخوا 160 میلیارده باهت د بانکي تضمین ورکړي (د EEC پالیسۍ بیاکتنې د راپورونو له مخې).
-
پتایا په هر کال کې د کرونا مخکینیو شمیرو له مخې د 10 میلیونو څخه ډیر سیاحان راجلبوي (د تایلنډ سیاحتي اداره)، او دوه هوایي ډګرونو ته مستقیم د اورګاډي لاسرسی به دا ښار د سیالانو لپاره ډیر آسانه کړي.
-
پلان شوي اورګاډي به په ځینو برخو کې تر 250 کیلومتره فی ساعت چټکتیا ته ورسیږي.
د سنګاپور او بانکاک تجربه څه راښيي؟
د سویل ختیځ آسیا په لویو زیربنایي پروژو کې د بیو منطق پوهیدل د پانګونکو لپاره خورا مهم دي. د سنګاپور بیلګه ښیي چې د پلي تګ په واټن کې MRT سټیشن معمولا د کور ارزښت ته 10-25٪ اضافه کوي. په بانکاک کې، دا اغیزه دمخه د BTS Sukhumvit او Silom کرښو په اوږدو کې تایید شوې ده، چیرې چې د سټیشنونو نږدې کاندومینیمونه د موټر له لارې پنځه تر اوو دقیقو په واټن کې د ورته واحدونو په پرتله 20-35٪ زیاته بیه لري.
که دا اغیز په دریو هوایي ډګرونو کرښه ولاگو شي، ښایي حتی ډیر پیاوړی وي. دا یوازې د ښار دننه ترانسپورت نه دی، بلکې دا یو کوریدور دی چې لرې ساحلي ولسوالۍ به عملا د بانکاک 'کمیوټر' شاوخوا سیمو ته بدلوي. یو کس چې په سي راچا یا پتایا کې اوسیږي، کولی شي په 45-60 دقیقو کې د پلازمینې تجارتي مرکز ته ورسیږي. دا خبره د کرایې اقتصاد اساسا بدلوي: هغه شرکتي کرایه کوونکي چې د EEC صنعتي سایټونو کې کار کوي، کولی شي په ساحل کې واوسیږي، پداسې حال کې چې د بانکاک دفتري کارکوونکي کولی شي د اونۍ پای په ساحل کې تیر کړي، پرته له دې چې د سړک د ترافیک له لامله ستړي شي.
کوم سیمې د پانګونې لپاره ډیرې وړاندیز کیږي؟
لات کرابانګ، چې د بانکاک او سووارنابومي ترمنځ موقعیت لري، ځانګړی پام غواړي. دا اوس مهال یوه صنعتي سیمه ده چې د ځمکې نسبتا ټیټه بیه لري، خو کولی شي د چټکې کرښې د پیل کیدو وروسته یو بشپړ استوګنیز مرکز ته واوړي. جوړونکي شرکتونه دلته دمخه ځمکه اخلي، که څه هم د بیا پلورنې بازار لا تر اوسه بشپړ ځواب نه دی ورکړی.
سي راچا او د پتایا شاوخوا هم دواړه د اوسنیو ټیټو بیو او د اورګاډي کرښې له فعالیدو وروسته د لوړې ودې احتمال یوځای لري.
کوم خطرات شته؟
خطرات باید کم اهمیته ونه ګڼل شي. په تایلنډ کې لوی زیربنایي پروژې ډیری وخت د وخت جدول باندې ځنډیږي. دا چټکه کرښه له 2018 کال راهیسې د بحث لاندې ده، او د EEC قرارداد بیاکتنې پروسه ښایي نور 12-18 میاشتې هم اضافه کړي. ځینې تایلنډي بازار تحلیلګران یادونه کوي چې د چونبوري، سي راچا، پتایا، او ساتاهیپ شاوخوا د ځمکې بیو کې د اورګاډي پروژې سره تړلی کوم ځانګړی سپیکولیټیف ودې نه ده لیدل شوې، بلکې دا بیې د اوږدمهاله عمومي بازار روند سره سم حرکت کوي. پانګونکي چې د پنځو کلونو څخه لنډ موده لري، باید د ځنډ احتمال هم په پام کې ونیسي.
سره له دې، د حکومت دوامداره لومړیتوب ورکول دې پروژې ته د EEC ستراتیژۍ دننه، د پای ته رسیدو لوړ احتمال ښیي. که تاسو د چونبوري او رایونګ ولایتونو کتلو او د پراپرټي معاینه کولو پلان لرئ، اوس مهال یو معقول فرصت دی: په ډیرو سیمو کې بیې لا تر اوسه بشپړ 'د اورګاډي پریمیم' نه دی جذب کړی، او د EEC سیمې کې د کیفیت لرونکو نویو پروژو لړۍ لاهم پراخیږي.
که تاسو غواړئ چې دا فرصتونه له نږدې وڅارئ، زموږ ټیم په 'د تایلنډ املاک' کې کولی شي ستاسو سره د سي راچا، پتایا، او لات کرابانګ په شاوخوا کې د مناسبو انتخابونو په موندلو کې مرسته وکړي.
سرچینه: Nation Thailand
پوښتنې چې ډیری پیرودونکي یې پوښتي
د Red Line Missing Link پروژه څه شی ده او ولې مهمه ده؟
دا هغه پاتې د اورګاډي برخه ده چې د شمالي BTS Red Line به د یو-تاپاو هوایي ډګر چټکې کرښې سره وصلوي. پرته له دې، د بانکاک درې هوایي ډګرونه د مستقیم اورګاډي اړیکې نه لري.
د دریو هوایي ډګرونو چټکه کرښه به کله پیل شي؟
دقیق وخت لا تر اوسه نه دی ټاکل شوی. پروژه د EEC کمیټې لخوا د نوي بیاکتنې لاندې ده، او د یو سناریو له مخې تر 2028 پورې د ترنډر بلنه ممکنه ده. د بازار اټکلونه ښیي چې بشپړ پیل کیدل د 2029-2031 کالونو دمخه بعید دي.
دا چټکه اورګاډي به د پتایا پراپرټي بیو باندې څنګه اغیزه وکړي؟
دوه هوایي ډګرونو ته مستقیم چټک لاسرسی به پتایا د سیالانو او بهرنیانو لپاره خورا آسانه کړي. په آسیا کې د ورته زیربنایي پروژو تاریخ ښیي چې د سټیشن شاوخوا سیمه د پیل کیدو وروسته د 3-5 کلونو دننه 15-30٪ بیه لوړوالی لیدلی، که څه هم ځینې محلي تحلیلګران وايي چې د EEC ځمکې بیې لا تر اوسه د 7 کلونو پخوانیو کچو ته نږدې پاتې دي.
ایا بهرنیان کولی شي په EEC سیمه کې پراپرټي واخلي؟
هو. بهرني اتباع کولی شي کاندومینیمونه په فریهولډ (بشپړ مالکیت) توګه واخلي، په دې شرط چې د پروژې کې د بهرني مالکیت سهمیه له 49٪ نه زیاته نه وي. ځمکه او ویلاګانې معمولا د اوږدمهاله کرایې (لیزهولډ، 30+30+30 کاله) له لارې تنظیمیږي.
ایا زه باید د پروژې د پخوا کیدو انتظار وباسم که یې اوس واخلم؟
د زیربنایي پروژو پریمیم معمولا د فزیکي بشپړیدو دمخه قیمت کیږي، او تر ټولو لوی جهش معمولا د قرارداد لاسلیک کولو او د ساختماني کارونو د پیل په وخت کې واقع کیږي. که تاسو دمخه له وروستي قرارداد تصویب کولو واخلئ، نو تاسو کولی شئ اوسنۍ بیه خوندي کړئ.
زه د EEC سیمه کې د کرایې له لارې څومره عاید ترلاسه کولی شم؟
په سي راچا او د پتایا شاوخوا کې، د کاندومینیمونو د کرایې عاید کلني 5-7٪ دی، چې دا د مرکزي بانکاک له 3-4٪ عاید څخه ډیر دی. د EEC صنعتي کارکوونکو شرکتي غوښتنه ثابته اشغال ملاتړ کوي.
د یوې زیربنایي پروژې پر بنسټ د پانګونې خطرات کوم دي؟
اصلي خطر د ساختمان ځنډ دی. د لارې یا سټیشن موقعیت بدلون هم ممکن دی. غوره به دا وي چې داسې پراپرټي وټاکئ چې خپل خپلواک پانګونې ارزښت ولري او یوازې د اورګاډي کرښې پای ته رسیدو باندې تکیه ونه کړي.