که تاسو هم د پوکت یا بانکاک په بازار کې د کور اخیستلو خیال لرئ، نو دا خبر تاسو ته مستقیم اړوند دی: د تایلنډ پولیسو یوه لویه شبکه رانیولې چې پکې ۳۳ شرکتونو د چینایي پانګه اچوونکو لپاره د بانکاک په ښکلو سیمو کې کورونه پیرودل، ټول شتمني ارزښت یې له ۱.۲۷۵ میلیارده باهت (نږدې ۳۵ میلیونه ډالره) څخه ډېر و. دا کار د تایلنډ د اوسني قانون له مخې بشپړ جرم دی، او که تاسو هم د داسې طریقې په اړه فکر کوئ، نو لومړی دا مقاله ولولئ.
دا لومړی داسې پیښه نه ده. د دې عملیاتو لویوالی او رسنیز پام ښیي چې د تایلنډ چارواکي په ټول هېواد کې د 'نومینی' (nominee) جوړښتونو پر وړاندې فشار زیاتوي. که تاسو هم د بانکاک، پوکت یا بل ځای په اړه پانګه اچونې فکر لرئ، اوس مهال د دې لپاره دی چې د خطر یو ریښتینی ارزونه وکړئ، مخکې له دې چې خپل پیسې ولګوئ.
لنډ او مستقیم ځواب
د تایلنډ پولیسو د چینایي پانګه اچوونکو یوه نومینی شبکه رانیوله: ۳۳ شرکتونه، ۳۳ شتمن کورونه په بانکاک کې چې د ۱.۲۷۵ میلیارده باهت څخه ډېر ارزښت لري. دا طریقه د ځمکې قانون د ۸۶ مادې (Section 86 of the Land Code Act) د بهرنیو ځمکې نیولو بندیز تر شا پروت و، او هغه چاته چې مخالفت وکړي، د شتمنیو ضبط کول، جریمې، او جزايي تعقیب ورسره مل دي.
- دا اپریشن یوه لویه بهیر برخه ده: د ۲۰۲۴ کال راهیسې، د ځانګړو تحقیقاتو ریاست (DSI) د نومینی جوړښتونو پلټنه ډېره کړې، په ځانګړي توګه د شتمنو کورونو په برخه کې
- یوه ورته درېیمه پړاوي عملیات په پوکت کې هم شوی و چې ۷۷ شرکتونه او ۱.۰۵۳ میلیارده باهت ارزښت لرونکې ځمکه یې راونیوله؛ دا ښیي چې دا اقدام یوازې بانکاک ته نه دی محدود
- قانوني بدیلونه بیا هم شته: فریهولډ اپارتمانونه، اوږدمهاله کرایه (۳۰+۳۰+۳۰ کاله)، او BOI پورې تړلي جوړښتونه
اصلي حقایق چې باید پرې پوه شئ
- د بهرنیانو د ځمکې مالکیت بندیز د ۱۹۵۴ کال د ځمکې قانون (Land Code Act) په ۸۶ ماده کې ذکر شوی. دا قانون له ۷۰ کلونو راهیسې بدل شوی نه دی، او د اوسیدونکو یا ایلیټ ویزه لرونکو لپاره هم هیڅ استثنا نلري
- د بهرني سوداګرۍ قانون (FBA - 1999) د تایلنډي شرکت کې د بهرني مالکیت حد، چې د ځمکې معاملو په ګډون ځینو فعالیتونو کې لګیږي، تر ۴۹٪ پورې ټاکلی دی. نومینی جوړښتونه، چیرې چې تایلنډي پانګه لرونکي هیڅ ریښتینی سرمایه نه اچوي، د جزايي جرم په توګه ثبت شوي دي
- د The Nation Thailand له خبرونو سره سم، په دې تحقیقاتو کې شتمنۍ د بانکاک په مشهورو سیمو کې دي، چې د هر کور اوسط ارزښت نږدې ۳۸.۶ میلیونه باهت (له ۱ میلیون ډالرو ډېر) دی
- په پوکت، پانګ نګا، او کرابي کې د درېیم پړاو عملیاتو کې، له ۵۰۰ ډېر پولیس چارواکي ګمارل شوي وو، ۵۹ کسان نیول شوي، ۶۰ ځایونه لټ شوي، او ۷۷ شرکتونه چې د ځمکې او پانګه لرونکو جوړښتونو سره تړاو لري تحقیق شوي، چې شتمنۍ یې نږدې ۱.۰۵۳ میلیارده باهت ارزښت درلود
- په ټول هېواد کې، یوازې په سامویي او پانګان کې له ۱۱,۴۰۰ ډېر د بهرنیانو پورې تړلي شرکتونه بیاکتنې ته اچول شوي، او په ټول هېواد کې له ۷,۰۰۰ ډېر شرکتونه بیاکتل شوي، له ۸۵۰ ډېر شرکتونه مخکې لدې تعقیب شوي، چې دا د دولت لپاره اټکل شوی ۱۵ میلیارده باهت تاوان ښیي
- بهرنیان کولی شي د فریهولډ حق لاندې د اپارتمان واحدونه قانوني توګه ولري، په دې شرط چې د ودانۍ د بهرني مالکیت کوټه (چې تر ۴۹٪ د ټول فرش ساحې پورې محدوده ده) نه وي بشپړه شوې
- د ۲۰۲۴ او ۲۰۲۵ کلونو ترمنځ، حکومت د یو قانون مسودې په اړه بحث وکړ چې بهرنیانو ته به یې د ۱ رای (۱,۶۰۰ متره مربع) پورې ځمکه د ۴۰ میلیونه باهت لږترلږه پانګونې سره اخیستلو اجازه ورکوله، خو دا وړاندیز د سیاسي مخالفت له امله ودرید
- د نومینی جوړښتونو لپاره جزاګانې پکې شامل دي: جریمې تر ۱ میلیون باهت پورې، بندي کول تر ۳ کالو پورې، او د ځمکې ریاست له خوا امر شوی د شتمنیو اجباري خرڅول په ۱۸۰ ورځو کې
ولې چارواکو اوس دا اقدام سخت کړی دی؟
څو عوامل سره یوځای شول. د شتمنو شتمنیو د بیو زیاتوالي رسنیز او عامه پام ورته زیات کړ. په پارلمان کې د 'ځمکې بهرنیانو ته پلورلو' پر وړاندې سیاسي شعارونه ډېر شول. DSI هم اضافي بودیجه او پرمختللي ډیجیټل وسایل ترلاسه کړل چې د شکمنو شرکتي جوړښتونو تعقیب یې اسانه کړ، لکه څنګه چې دا د بانکاک نه تر پوکت او سویلي ټاپوګانو پورې د پړاويز عملیاتو له لارې تایید شوي دي.
کوم سیمې د بانکاک ډېر تر پلټنې لاندې دي؟
د بانکاک ښه سیمې لکه سوخومویت (Sukhumvit)، ساتورن (Sathorn)، تونګلور (Thonglor)، او د بانګ نا (Bang Na) او رامکامهانګ (Ramkhamhaeng) سیمو تړل شوي کورونه (moo baan) ډېر تر پام لاندې دي. هغه شتمنۍ چې ارزښت یې له ۲۰ میلیونه باهت څخه زیات وي په اتومات ډول د بیاکتنې لپاره نښه کیږي.
ایا اوږدمهاله کرایه (لیزهولډ) یو خوندي بدیل دی؟
اوږدمهاله کرایه (۳۰ کاله د تمدید اختیار سره) د تایلنډ قانون له مخې یو رسمي او منل شوی طریقه ده. لومړنی ۳۰ کلن دوره بشپړ حقوقي ساتنه لري. خو د دویمې او درېیمې دورې تمدید د قرارداد او د ځمکه خاوند د نیت پورې اړه لري؛ نو ځکه یو ښه جوړ شوی حقوقي تړون خورا اړین دی.
د ضبط شوي شتمنیو سره څه پیښیږي؟
د ځمکې ریاست د ۱۸۰ ورځو دننه د اجباري خرڅلاو امر صادروي. که مالک په خپله رضا خپله شتمني ونه پلوري، نو شتمني نیلامۍ ته ځي. د نیلامۍ عاید مالک ته د جریمو او لګښتونو له کمولو وروسته ورکول کیږي، خو د نیلامۍ بیه معمولا د بازار له بیې خورا ټیټه وي.
ایا دا یوازې چینایي پانګه اچوونکو ته اړوند دی؟
نه. دا قانون د استثنا پرته پر ټولو بهرنیانو تطبیقیږي. ورته قضیې مخکې د روسیې، اروپايي هېوادونو، او آسترالیا اتباعو پر وړاندې هم شوي دي، په ځانګړي توګه په پوکت او کوه سامویي کې. چینایي شبکې د خپل لوی حجم له امله پام ورته واړاوه، خو د قانون تطبیق میکانیزم ټولو ته یو شان دی، لکه څنګه چې دا په پوکت، پانګ نګا، او کرابي کې د موازي عملیاتو له لارې تایید شوي دي.
پښتانه پانګه اچوونکي څنګه خپله پانګه قانوني ساتلی شي؟
درې مهمې ګامونه ترټولو اړین دي:
۱. د فریهولډ حق لاندې اپارتمانونه د ۴۹٪ بهرني مالکیت کوټې دننه واخلئ.
۲. که ویلا مو زړه غواړي، نو د یو باتجربه او معتبر وکیل په مرسته د لیزهولډ جوړښت وکاروئ.
۳. د هرې شتمنۍ لپاره د یو خپلواک وکیل له لارې چې د ډیولپر سره هیڅ اړیکه نلري بشپړ حقوقي کتنه (due diligence) وکړئ.
دا تحقیقات یوه غیر معمولي پیښه نه ده، بلکې د تایلنډ چارواکو د یو سیستماتیک پالیسي لوري یوه برخه ده. هغه نومینی جوړښتونه چې لسیزو راهیسې فعال وو، اوس یو ناقابل قبول کچه خطر لري. هغو پانګه اچوونکو ته چې د بانکاک یا ټاپوګانو کې د پیرود پلان لري، یوازینۍ سمه لار سخته قانوني مالکیت طریقه ده. د تایلنډ بازار بیا هم جذاب دی: د اپارتمانونو د کرایې عاید کلنی نږدې ۵-۷٪ دی، او د ننوتلو لګښت د سینګاپور یا هانګ کانګ په پرتله ډېر لږ دی. خو د پانګې ساتنه له سمې معاملې جوړښت پیل کیږي.
که تاسو د تایلنډ (پوکت) په بازار کې پانګه اچونه پلان لرئ، د د تایلنډ املاک ټیم کولی شي تاسو ته د قانوني او خوندي طریقو په اړه لارښوونه وکړي.
سرچینه: International Investment