که تاسو کله هم د بنکاک په مرکزي سیمو کې د ځمکې پیرود ته فکر کړی وي، نو دا خبر باید ستاسو پام ځان ته راجلب کړي: هغه زوړ او مشهور مالیاتي درز چې د لسیزو راهیسې د پلازمینې ثروتمند مالکینو ته میلیونونو باتونه بچت کولو، اوس د تل لپاره تړل کیږي. دا کیسه یوازې د تایلنډي پانګه وال پورې اړه نه لري، بلکې هر هغه بهرنی پانګه اچوونکی چې د تایلنډي شرکت له لارې ځمکه لري یا د اوږدمهاله کرایې قرارداد کې ښکیل دی، باید له دې بدلون خبر شي.
قضیه څه ده؟ د 'کیلې فارم' حیله
د بنکاک په زړه (سیلوم، سایتون، سوکومویت او نور) کې د ځمکو مالکینو یو ساده خو ډیر اغیزناک ترفند کاراوه: دوی به په خپلو قیمتي پارسلونو کې څو کرښې کیلې ونې، لیمون واښه یا کوکنټ ونې کرلې او بیا به یې خپله ځمکه د "کرنیزې ځمکې" په توګه ثبته کړه. پایله څه وه؟ دوی به د 0.01-0.1% په اندازه مالیه ورکوله، پداسې حال کې چې د تجارتي ځمکې اصلي نرخ 0.3-0.7% و. په یوه ځمکه کې چې ارزښت یې 200 میلیون باتونه و، دا توپیر کلنی له یو میلیون باتونه ډیر شو.
اوس د بنکاک ښاروالي (BMA) رسمي وړاندیز ورکړی چې دا درز وتړي. هدف دا دی چې د کرنیزې او تجارتي ځمکې تر منځ د مالیې واټن راکم شي، هغه واټن چې کلونو کلونو یې د مرکزي پارسلونو مالکینو ته اجازه ورکوله چې د حقیقي مالیاتي بار له 5-10 چنده کمه مالیه ورکړي.
اوسنی حالت او وړاندیز شوی بدلون
د تایلنډ د ځمکې او ودانۍ مالیاتي قانون (B.E. 2562) چې په 2020 کال کې پلي شو، څلور کټګورۍ رامنځته کړي: استوګنیز، کرنیز، تجارتي او خالي ځمکه. کرنیزه کټګورۍ تر ټولو ټیټ نرخ لري، د 75 میلیون باتونه پورې ارزښت لرونکو پارسلونو لپاره له 0.01% نه پیل کیږي، پداسې حال کې چې تجارتي نرخونه له 0.3% نه پیل او په تدریجي ډول لوړیږي.
اوس وړاندیز شوی چې دا بنسټیز کرنیز نرخ له اوسني 0.01% (تر 0.10% پورې) څخه 0.03-0.12% ته لوړ شي، دا یعنې د پیل کیدو مالیاتي بار به شاوخوا درې چنده زیات شي: د یوې میلیون باتونه ارزښت لرونکې ځمکې لپاره له شاوخوا 100 باتونه نه به 300 باتونه ته لوړ شي (د نیشن تایلنډ راپور).
که یو پارسل 100 میلیون باتونه ارزښت ولري، مخکې به مالکینو د دې حیلې له امله کلنی 500,000-700,000 باتونه بچت کاوه. دا هغه شمیره ده چې اوس د محو کیدو په حال کې ده.
د مالیاتي نرخونو پرتله: پخوانی حالت او راتلونکی وضعیت
| کټګورۍ | اوسنی نرخ | وړاندیز شوی نوی نرخ |
|---|---|---|
| کرنیزه ځمکه (تر 75 میلیون باتونه ارزښت) | 0.01% | 0.03-0.12% |
| تجارتي ځمکه | 0.3-0.7% | بدلون نه دی وړاندیز شوی |
| د حیلې له امله کلنی بچت (په 100 میلیون باتونه پارسل کې) | 500,000-700,000 باتونه | د محدودیدو په حال کې |
دا بدلون به چا ته اغیزه ولري؟
لومړی هدف د سیلوم، سایتون، سوکومویت، پلیونچیت، او راچاداریم په شان سیمو کې د خالي او د "شاوخوا کرنیز" پارسلونو مالکین دي. د بازار اټکل داسې وایي چې په دې لومړني سیمو کې سلګونه پارسلونه، له 1 تر 20 رای پورې مساحت لرونکي، رسمي ډول د کرنیزې ځمکې په توګه ثبت شوي دي.
د یادونې وړ ده چې د سوکومویت په سوی 1-63 کې د ارزونې شوي ځمکې قیمتونه اوس مهال د هرې مربع واه لپاره 800,000-1,500,000 باتونه ته رسیږي (د خزانې وزارت، د 2024-2027 بیا ارزونه).
BMA همدارنګه د پلي کیدو کنترول هم سخت کوي، او غواړي چې د کرنیزې ځمکې په توګه ثبت شوې ځمکه باید حقیقي تجارتي کرنې لپاره وکارول شي، نه یوازې د "سیوري لاندې" کرنه (د بنکاک پوست راپور).
د بهرنیانو لپاره څه معنا لري؟
باید روښانه شي چې بهرني اتباع د تایلنډ د ځمکې قانون (Section 86) له مخې مستقیم ډول د ځمکې مالکیت نشي کولی. نو دا بدلون مستقیماً هغه کسان اغیزمنوي چې د تایلنډي شرکت له لارې ځمکه لري یا اوږدمهاله کرایه ونیسي. که تاسو د داسې شرکت کې برخه لرئ چې ځمکه یې لري، لوړ مالیات به ستاسو د عملیاتو لګښتونه پورته کړي.
BMA پخپله د ځمکې مالیه راټولوي او د عاید زیاتوالي لپاره یې قوي انګیزه لري: د 2025 کال د راټولولو هدف یې 37 میلیارد باتونه و.
کله به دا نوي نرخونه پلي شي؟
دا وړاندیز لاهم د تایلنډ د مالیې وزارت سره تنظیمیږي. د اوسني مهالوېش له مخې، بدلونونه ممکن تر 2026 کال پایه پورې تصویب شي او له مالي کال 2027 څخه پلي شي، که څه هم دقیقې نیټې به د سیاسي پروسې پورې اړه ولري.
دا به د بنکاک د ځمکو په قیمتونو څنګه اغیزه وکړي؟
اغیزه به شاید دوه اړخیزه وي. په لنډمهال کې، ځینې مالکین به خپل پارسلونه د خرڅلاو لپاره وړاندې کړي، چې دا کیدای شي لنډمهاله ډول قیمتونه ټیټ کړي یا د زیاتوالي سرعت کم کړي. په منځمهاله کې، لوړ شوی جوړونې فعالیت به د کاندو او تجارتي ځای عرضه زیاته کړي، چې دا به بازار ثبات ورکړي.
د یادونې وړ ده چې د لوړیدونکو مالیاتي فشار له امله، د خالي ځمکې د پراختیا لپاره چمتو عرضه دمخه هم په 2024-2025 کې 12-15% لوړه شوې، د AREA (د ریئل اسټیټ چارو ادارې) د راپور له مخې.
د لویو ځمکه لرونکو (لکه د شاهي ملکیت اداره، سیرواداناباکدي او چیراتیوات کورنۍ) اوږدمهاله ستراتیژۍ لري او د یو څو سوه زره باتونه مالیاتي زیاتوالي له امله به خپلې پانګې مارکیټ ته ونه اچوي. خو کوچني او منځني مالکین چې ځمکه یې د ساتلو/تادیه کولو (speculative) موخو لپاره ساتلې، ممکن اوس د وتلو حال کې شي.
آیا دا زما د کاندو پیرود پورې اړه لري؟
مستقیم اړیکه نشته، ځکه چې د کاندو مالیه جلا ډول د استوګنیز نرخ له مخې محاسبه کیږي. خو زیاته شوې د جوړونې لپاره ځمکه ممکن نوي پروژې بنکاک ته راولي، چې دا خبره پیرودونکو ته ګټوره ده: ډیر انتخاب او رقابتي قیمتونه.
که تاسو د سیلوم یا سوکومویت په شان سیمو کې د دفتر یا تجارتي ملکیت خاوند یاست، دا هم په پام کې ونیسئ چې لوړ لګښتونه ممکن د کرایه نشینانو ته لیږدول شي، په ځانګړي ډول د B او C درجې دفتري ځایونو کې.
د پیرود دمخه د ځمکې مالیاتي حالت څنګه وګورو؟
له پلورونکي نه د چانوټ (د ملکیت سند) او تازه ترین د ځمکې مالیاتي رسید غوښتنه وکړئ. دا رسید کټګورۍ ښیي: خالي، کرنیزه، استوګنیزه یا تجارتي. همدارنګه د BMA د ښاري پلان چارو د ریاست سره د زوننګ معلومات هم وګورئ.
پایله: دا د بازار روښانتیا نښه ده
د بنکاک دا مالیاتي بدلون د بازار لپاره ټکان نه دی، بلکې د نورمال کیدو پروسه ده. ښار خپل قوانین د ځمکې د حقیقي کارونې سره سمون ورکوي. هغه پانګه اچوونکي چې پر بنسټیزو عوایدو تکیه کوي نه پر مالیاتي حیلو، دا بدلون هغوی ته یو مثبت نښه ده: بازار خپل روښانتیا په لوري روان دی.
که تاسو په تایلنډ (په ځانګړي ډول پوکیټ) کې د ملکیت پیرود ته فکر کوئ، زموږ د د تایلنډ املاک ټیم کولی شي تاسو سره د سم ملکیت او سمې سیمې په موندلو کې مرسته وکړي.
سرچینه: نیشن تایلنډ