لنډه پیرودنه: نن سبا څوک د تایلنډ کاندو اخلي؟
که تاسو له افغانستان یا هرې بلې پښتنو سیمې نه د تایلنډ ملکیت ته ګورئ، نو یو مهم حقیقت دی: هر درېیم کاندو چې بهرني ته پلورل کیږي، یا چینایي پیرودونکي اخلي یا روسي. خو دا انډول اوس بدلیږي. په ۲۰۲۶ کال کې روسي پیرودونکي وچتیدلي، پداسې حال کې چې چینایي پانګه راکمه شوې ده. دا نه یوازې یو لنډمهاله بدلون دی، بلکې د تایلنډ د کاندو بازار د یو رسیدلي، ثابت بین المللي سرمایه کاري ځای په لور تلل ښیي.
د دې لپاره چې د پرېکړې مخکې واقعي عکس ولرئ، لاندې د ۲۰۲۶ کال د لومړۍ ربعې (Q1) رسمي شمېرې، د تایلنډ قانوني چوکاټ، او هغه پوښتنې چې زموږ پیرودونکي یې ډیری وخت کوي راټول شوي دي.
د ۲۰۲۶ کال لومړۍ ربعه: شمېرې څه وایي؟
په ۲۰۲۶ کال د لومړۍ ربعې کې، بهرنیانو په تایلنډ کې ټولټال ۳,۲۴۱ کاندو واحدونه له لاسه لاس ته ورکړي، چې د تیر کال په پرتله ۱۷.۳٪ کمښت دی. د دې معاملو ټولیزه ارزښت هم راټیټ شوی، ۱۷.۹٪ کمښت سره، چې اوس یې ۱۳.۴۶۴ ملیارده باهت ته رسیږي.
په دې شمېرو کې دوه هیوادونه ځانګړي پام غواړي:
- چین: لا هم د بهرنیو پیرودونکو ترټولو لوی ډله ده، خو د دوی شمېر په بشپړ ډول راټیټ شوی، ۹۰۶ واحده (۳۸.۸٪ کمښت) چې ارزښت یې ۳.۴۹۳ ملیارده باهت دی (۴۲.۹٪ کمښت).
- روسیه: دویمه درجه ته پورته شوې، له میانمار سره یې ځای بدل کړی. د واحدونو شمېر ۳۳٪ لوړ شوی (۳۸۳ واحده) او د ارزښت له مخې ۶۸.۷٪ ډیر شوی (۱.۶۶۵ ملیارده باهت).
دا بدلون واضح پیغام لري: چینایي پانګه یخیږي، خو روسي پانګه، په ځانګړي توګه لوړ-کچې پروژو ته، چټک روان دی.
ولې روسي پیرودونکي پوکیټ ته را روان دي؟
له ۲۰۲۲ کال راهیسې، روسي پیرودونکو خپله پانګه د دبۍ او قبرص په څیر بازارونو نه اخیستې او سویل ختیځې آسیا ته یې لیږدولې ده. پوکیټ او کوه سموی (Koh Samui) د دوی لومړني هدفونه دي.
په پوکیټ کې، روسي معاملو ۱.۰۶ ملیارده باهت ارزښت درلود چې د ۱۵۶ واحدونو پر بنسټ ولاړ و، دا هم ټول د لوړ-کچې آرامیزو سیمو (resort areas) کې. دا ښیي چې روسي پیرودونکي نور د ابتدايي یا ارزانه کاندو خوا ته نه ځي، بلکې مستقیم لوړ-کچې، لوکس ملکیت اخلي.
په بل اړخ، چینایي پانګه اېښودونکي چې دوديز ډول د بانکاک نوي جوړ شویو پروژو ته، په ځانګړي توګه د BTS او MRT سټیشنونو نږدې، مایل وو، اوس د چین د داخلي اقتصادي فشار له امله شاته کیږي.
یو بل جالب شمېر: هندي پیرودونکي هم زیاتیدل، د دوی معاملې ۴۰٪ لوړې شوې (۶۳ واحده)، چې ارزښت یې شاوخوا ۳۵۳ ملیون باهت دی. دا ښیي چې د تایلنډ کاندو بازار اوس یوازې په دوو هیوادونو تکیه نه لري.
د تایلنډ قانون: پښتانه پیرودونکي څه باید پوه شي؟
د کاندومینیم قانون (Condominium Act B.E. 2522, د ۱۹۷۹ کال) له مخې، بهرنیان کولی شي د کاندو واحد په بشپړ ازاد مالکیت (freehold) سره وساتي، خو یوه شرط شته: پیسې باید له بهر نه، په بهرني اسعارو کې راولیږل شي. کوم تایلنډي بانک چې دا پیسې ترلاسه کوي، هغه یو فورم صادروي چې ورته Foreign Exchange Transaction Form یا FET وایي. پرته له دې فورمه، د ځمکې اداره (Land Department) هیڅ کله د ملکیت لیږد نه ثبتوي.
دا خبره ډیره مهمه ده ځکه چې تایلنډي قانون بهرنیانو ته د ځمکې مستقیم مالکیت نه ورکوي. یوازې کاندو دی چې بشپړ آزاد مالکیت وړاندې کوي. که تاسو ویلا غواړئ، نو معمولاً یا د ۳۰ کلن اجارې (leasehold) له لارې یا د تایلنډي شرکت له لارې تر لاسه کیږي، دواړه لارې یې خپل حقوقي خطر لري.
بهرنیان کولی شي په هر یو کاندو ودانۍ کې تر ۴۹٪ پورې د پلورونکي مساحت (saleable area) واخلي (د CBRE Thailand شمېرې). په بانکاک او پوکیټ کې د غوره پروژو بهرنی کوټا ډیری وخت مخکې له بشپړیدو نه ډکیږي، نو که پروژه خوښه شوه، ژر پرېکړه وکړئ.
د پیسو لګښتونه: مالیه، فیس او روان لګښتونه
د کاندو پیرود پر مهال، لاندې مالیې او فیسونه پام کې ونیسئ:
| د لګښت ډول | اندازه | مهم یادونه |
|---|---|---|
| د لیږد فیس (Transfer fee) | ۲٪ د ارزول شوي ارزښت نه | معمولاً د پیرودونکي او پلورونکي ترمنځ وېشل کیږي |
| د ټکټ مالیه (Stamp duty) | ۰.۵٪ | |
| ځانګړې سوداګریزه مالیه (Specific business tax) | ۳.۳٪ | یوازې که پلورونکي کاندو له ۵ کلونو نه کم درلود |
د میاشتنیو عمومي سیمو فیسونو اندازه د پروژې کچې پورې اړه لري، معمولاً د ۴۰ نه تر ۱۲۰ باهت په هر مربع متر پورې. د غوټه صندوق (sinking fund) هم شته، خو دا یوازې یو ځل، د ملکیت لیږد پر مهال، ورکول کیږي.
د باهت ارزښت هم د پام وړ دی: تایلنډي باهت شاوخوا په ۳۴ نه تر ۳۶ باهت د یو امریکایي ډالر په اندازه ثابت پاتې شوی، چې دا د ډالر یا یوان کارونکو پانګه اېښودونکو لپاره د اسعارو خطر کموي.
کرایه: د پوکیټ کاندو څومره عاید ورکوي؟
په سیاحتي سیمو کې د کاندو کرایه معمولاً ۵ نه تر ۸٪ ناخالص کلنی عاید ورکوي. د بانګ تاو (Bang Tao) یا سورین (Surin) په شان سیمو کې، د لوړې فصل (نومبر تر اپریل پورې) په جریان کې دا عاید حتی ډیر کیدی شي. وروسته له خدماتو، مالیو او مدیریتي فیسونو، خالص عاید معمولاً ۴ نه تر ۶٪ پاتې کیږي.
د پوکیټ راتلونکی: ولې دا سیمه بیا هم مضبوطه ده؟
د Knight Frank Thailand د راپور له مخې، د پوکیټ لوکس، ساحلي (waterfront) برخه تر ۲۰۲۶ کال پورې مضبوطه پاتې کیږي. دا مضبوطي درې لاملونه لري: دوامداره بهرنی تقاضا، د ځمکې لوړیدونکي بیه، او د برانډ شویو استوګنځایونو (branded residences) ته زیاتیدونکی لیوالتیا. سیمې لکه بانګ تاو، لایان (Layan)، کمالا (Kamala) او چیرنګ تالې (Cherng Talay) اوس ډیری شتمن پیرودونکي جلبوي چې د پاکه پانګه اېښودنې نه زیات د ژوند طرز (lifestyle) لپاره کاندو اخلي.
د بانکاک د بیو شاخص له مخې، د بانکاک آف تایلنډ شمېرو ښیي چې د کاندو د بیو شاخص په بانکاک کې د تیرو پنځو کلونو په جریان کې شاوخوا ۲۵ نه تر ۳۰٪ لوړ شوی، او پوکیټ کې، د محدودې وده وړ ځمکې له امله، دا وده لا هم ډیره شوې ده.
عمومي پوښتنې (FAQ)
آیا یو بهرنی کولی شي په تایلنډ کې کاندو په بشپړ ډول واخلي؟
هو. بهرنیان، په ګډون د روسیې او چین د پیرودونکو، کولی شي د کاندو واحد په بشپړ آزاد مالکیت (freehold) سره وساتي. اصلي شرط دا دی چې پیسې باید له بهر نه، په بهرني اسعارو کې راشي، او بانک چې دا پیسې ترلاسه کوي باید FET فورم صادر کړي.
ولې بهرني پیرودونکي کاندو ته د ویلا نه زیات لیوالتیا لري؟
د تایلنډ قانون بهرنیانو ته د ځمکې مستقیم مالکیت نه ورکوي. کاندو یوازینی د ملکیت ډول دی چې بشپړ آزاد مالکیت وړاندې کوي. ویلاګانې معمولاً د ۳۰ کلن اجارې یا د تایلنډي شرکت له لارې اخیستل کیږي، چې دواړه لارې خپل اضافي حقوقي خطر لري.
د تایلنډ کاندو اخیستلو لپاره ایا ما ته ویزه پکار ده؟
نه. د ملکیت پیرود د ویزې حالت سره تړاو نه لري. خو د ملکیت درلودل پخپله د استوګنې حق نه ورکوي. اوږدمهاله استوګنه بیله لارې غواړي، لکه د کار اجازه، تقاعد ویزه (O-A)، Thailand Privilege elite ویزه، یا بل وړ پروګرام.
د بازار ننوتلو لپاره لږترلږه بودیجه څومره ده؟
په پتایا کې، سټوډیو کاندو له شاوخوا ۱.۵ نه تر ۲ ملیون باهت پیل کیږي (چې د ۳۵.۵ نرخ سره شاوخوا ۴۲,۰۰۰ نه تر ۵۶,۰۰۰ امریکایي ډالرو برابریږي). په بانکاک او پوکیټ کې، غوره او ښه موقعیت لرونکي واحدونه معمولاً له ۳ نه تر ۴ ملیون باهت پیل کیږي.
آیا زه کولی شم د پراختیا کوونکي (developer) نه په قسط باندې کاندو واخلم؟
هو. ډیری تایلنډي پراختیا کوونکي د جوړولو په جریان کې د قسط ورکولو حق ورکوي، معمولاً ۱۰ نه تر ۳۰٪ د رزرویشن او لاسلیک پر مهال، او پاتې برخه د تحویلۍ پر وخت. خو د تایلنډي بانکونو د پور (mortgage) خدمتونه اکثراً بهرنیانو ته نه ورکول کیږي.
په پای کې، د روسي پیرودونکو چټک ودې، سره له دې چې چینایي تقاضا یخیږي، یو حقیقي بدلون ښیي، نه یوازې یو لنډمهاله شرمنده والی. عملي پیغام یو دی: هغه پروژې غوره کړئ چې تایید شوی بهرنی کوټا لري، په ښه او لیږدیدونکي سیمو کې چې د ترانسپورت زیربنا نږدې وي، او تل مخکې له سپماینې نه یو جواز لرونکی وکیل وګمارئ چې اسناد وارزوي. که تاسو دا مرحلې د پام سره تعقیب کړئ، د تایلنډ کاندو بازار یوه له ډاډمنو انتخابونو ده. زموږ ټیم په د تایلنډ املاک کې تل چمتو دی چې تاسو ته د پوکیټ او بانکاک په غوره پروژو کې لارښوونه وکړي.
سرچینه: Bangkok Post