لومړی: ولې دا موضوع اوس مهم ده؟
که تاسو په پوکت کې د جوړیدونکي کاندو (off-plan) پروژې کې پانګه اچولې وي، شاید تاسو دا جمله اوریدلې وي: 'د سون توکو کمښت، د لاجستیک ستونزې، او د جوړولو موادو لوړ نرخونه مو ونډه ځنډولې ده.' دا په 2026 کال کې د پوکت او نورو ښارونو د پراختیا کوونکو تر ټولو مشهوره بهانه ده. خو د یو داسي پیرودونکي لپاره چې میلیونونه بات یې په یوه ناتمامه پروژه کې لګولي، دا بهانه کولی شي میاشتې تر میاشتو ځنډ معنا ولري.
اصلي ټکی دا دی: د 'فورس ماژور' یادول پخپله پراختیا کوونکی د خپلو دندو نه نه خوشې کوي. د تایلنډ د مدني او سوداګریزو قوانینو کوډ (66th او 219مه مادې) دا شرط ږدي چې پیښه باید رښتیا هم غیرمنتظره، غیرقابل مخنیوی، او د دواړو خواوو له وسه بهر وي. یوازې د موادو د نرخ لوړوالی معمولا دا معیار نه پوره کوي.
دا یوه فرضي ستونزه نه ده. د صنعت شمیرو له مخې، د پوکت د جوړیدونکو کاندو بازار د 2021 څخه تر 2025 کال پورې شاوخوا 470 میلیارده بات معاملې پروسس کړي، چې پکې د بهرنیو پیرودونکو برخه شاوخوا 60٪ وه. سره له دې، د پیرودونکو حقوقي ساتنه او نظارت لا هم نسبتا کمزوری دی. هغه پیشکي پیسې چې د تړون له لاسلیک نه مخکې ورکړل شوي، ډیری وخت کوم ډاډمن بیرته ورکړه نه لري که پروژه ودریږي.
ژر ځواب: تاسو باید سمدلاسه څه پوه شئ؟
- د تایلنډ قانون له مخې فورس ماژور هغه پیښه ده چې غیرمنتظره او غیرقابل مخنیوی وي (د مدني او سوداګریزو قوانینو کوډ، ماده 8)
- پراختیا کوونکی مکلف دی چې د فورس ماژور پیښې او د ځنډ ترمنځ یو ثبت شوی لاملي اړیکه ثابته کړي
- پیرودونکی حق لري چې یوه رسمي لیکلې خبرتیا ترلاسه کړي چې دقیق لامل او نوی مهال ویش پکې وي
- د 2025-2026 کلونو عادي فورس ماژور ځنډونه له 3 تر 12 میاشتو پورې دي
- ټول شی د تړون پورې تړاو لري: که تړون کې د فورس ماژور بند نه وي، پراختیا کوونکی نشي کولی دا بهانه بې د محکمې پرمختګ وکاروي
- ثبت او سند ساتل خورا مهم دي: کوم پیرودونکي چې دقیق سوابق ساتي، هغوی خپل حقوق ډیر ښه ساتلی شي
څلور عملي حالتونه چې ښایي تاسو ورسره مخ شئ
حالت 1: ریښتینی، تصدیق شوی فورس ماژور
که ټول هیواد کې د سون توکو کمښت تایید شوی وي یا حکومت یو محدودیت اعلان کړی وي، دا یو ریښتینی مثال دی. په دې حالت کې منطقي دي چې ځنډ ومنئ، خو باید لیکلی خبرتیا او نوی مهال ویش وغواړئ، او د جبران غوښتنه هم وکړئ (لکه د خدماتو فیس تخفیف یا د تکمیل کیفیت لوړول). که پراختیا کوونکی مالي پیاوړی او پخوانی وي، خطر یې ټیټ دی.
حالت 2: فورس ماژور د پرده په توګه کارول کیږي
ځینې پراختیا کوونکي د سون بحران بهانه کوي، خو ریښتینی لامل یې کمزوری بودیجه یا ناسم پلان جوړونه وي. پیرودونکي باید د یو خپلواک وکیل له لارې د تړون بیاکتنه وکاروي او ادعا شوی لامل د بازار د اصلي وضعیت سره پرتله کړي. د تایلنډ محکمې معمولا د فورس ماژور ادعاوو ته له نږدې ګوري.
حالت 3: ځنډ اوږدیږي او پراختیا کوونکی چوپ کیږي
دا تر ټولو خطرناکه حالت دی. که هیڅ خبرتیا نه وي، هیڅ نوی مهال ویش نه وي، او د خرڅلاو دفتر ځواب نه ورکوي، دا سره سرې بیرغونه دي چې سمدستي عمل غواړي: یوه رسمي لیکلی خبرتیا (د تایلنډي ژباړې سره چې تصدیق شوې وي) واستوئ او د تایلنډ د پیرودونکو د ساتنې د دفتر (OCPB) ته شکایت وسپارئ. په ورته وخت کې د یو محلي وکیل ونیول کول هم خورا وړاندیز کیږي.
حالت 4: پیرودونکی غواړي تړون فسخه کړي
که ځنډ له معقول حد نه ډیر اوږد شي (عموما له 12 میاشتو نه ډیر)، پیرودونکی کولی شي د تړون فسخه او د پیسو بیرته راګرځول وغواړي. خو د بیرته ورکړي شرطونه د تړون پورې اړه لري، او پراختیا کوونکي ډیری وخت 10٪ تر 30٪ د لا اداشوو پیسو ساتي. په تایلنډ کې مدني قضیې معمولا 1 تر 2 کلونو پورې وخت نیسي.
پرتله کوونکی جدول: درې ډوله حالتونه
| فاکتور | ریښتینی فورس ماژور | شکمن فورس ماژور | درغلی سکیم |
|---|---|---|---|
| خبرتیا | رسمي لیک له نیټو او لاملونو سره | شفاهي یا ناڅرګنده ایمیل، بې تفصیله | هیڅ اړیکه نشته |
| شواهد | دولتي سرچینې، رسنۍ، صنعتي راپورونه | عمومي جملې، بې مشخصاتو | هیڅ سند نشته |
| نوی مهال ویش | روښانه پړاویزه مهال ویش | ناڅرګنده وعدې | نیټې دایمي بدلیږي |
| د پیرودونکي عمل | ومنئ، ثبت یې کړئ، پرمختګ وڅارئ | خپلواکه د تړون بیاکتنه | سمدستي وکیل او OCPB شکایت |
| د بیرته ورکړي احتمال | لوړ (د پروژې د بشپړیدو پر مهال) | منځنی (د خبرو اترو له لارې) | ټیټ (یوازې د محکمې له لارې) |
عمده خطرونه چې پیرودونکي ورسره مخ کیږي (او څنګه یې مخنیوی وکړئ)
خطر 1: د فورس ماژور لپاره بې د وخت پولې تړون لاسلیک کول. حل: مخکې له لاسلیک نه ډاډ ترلاسه کړئ چې تړون د فورس ماژور لپاره اعظمي مهال (لکه 180 ورځې) ټاکلی وي، چې تر هغه وروسته پیرودونکی د فسخې حق ولري.
خطر 2: د پیښو ثبت نه کول. حل: ټول مکاتبې وساتئ، د ودانۍ ځای په منظمه توګه انځورونه واخلئ، او هره اړیکه او د غونډو نیټې ثبت کړئ. د تایلنډ محکمې د پیغام رسونې اپلیکیشنونو سکرین شاټونه هم د شواهدو په توګه مني.
خطر 3: د خرڅلاو استازي په شفاهي وعدو تکیه کول. حل: هره موافقه باید په تایلنډي ژبه لیکلې او د شرکت د واک لرونکي استازي له خوا لاسلیک شوې وي.
خطر 4: دا ګمان چې د خپل هیواد قانوني قالبونه په تایلنډ کې هم کار کوي. حل: یو وکیل ونیسئ چې په ځانګړی توګه د تایلنډ د ملکیت قانون کې تخصص لري. بهرني قانوني چوکاټونه سمدستي دلته پلي نه کیږي.
خطر 5: بې د تایلنډي ژبې پوهه یوازې د خبرو اترو کول. حل: یو ژباړن یا دوه ژبی وکیل ملګری کړئ. د تایلنډ محکمې او دولتي ادارې یوازې په تایلنډي ژبه فعالیت کوي.
خطر 6: د پراختیا کوونکي مالي ثبات نه ازمویل. حل: د شرکت راجستریشن د سوداګریزو چارو د پراختیا ریاست (DBD) له لارې وګورئ، د بشپړو شویو پروژو لړلیک بیاکتنه وکړئ، او مخکې له ژمنې نه مالي بیانات وارزوئ.
پراخه شرایط چې هیره یې نه کړئ
د تایلنډ چارواکي د بهرنیو مالکیتو جوړښتونو نظارت پیاوړی کوي، په شمول د 11,400 څخه ډیرو نامزد-تړلو شرکتونو کتنه یوازې په کوه سموي او کوه فانګان کې. دا ښیي چې بازار د سختو مقرراتو خواته روان دی، او د فورس ماژور ادعاوې یوازې یوه برخه ده چې لا هم دقیق قانوني کتنې ته اړتیا لري. پیرودونکي باید انتظار ولري چې لا ډیر کاغذي کار او لا ډیره پلټنه به اړینه وي، نه لږ.
پایله: ارام اوسئ، خو غیرفعال مه پاتې کیږئ
فورس ماژور یو قانوني وسیله ده، نه یوه عمومي بهانه چې د پراختیا کوونکي مسوولیت له منځه یوسي. ستاسو دنده دا ده چې ثبت یې کړئ، تصدیق یې کړئ، او ژر تر ژره مسلکي کسان راکاږئ. هرڅومره چې ژر عمل وکړئ، ستاسو د پانګې د ساتلو چانس هومره ډیریږي. که تاسو د پوکت یا نورو تایلنډي ښارونو کې پانګه اچونې ته اوچت شئ، د تایلنډ املاک ټیم کولی شي تاسو ته د اعتماد وړ پروژو او د تړون شرایطو په جوړولو کې مرسته وکړي.
سرچینه: The CITY - Asia