که تاسو دا لوستلي وي چې یو ملیزیایي غټ شرکت د ۲۰ میلیارده ډالرو یوه پروژه پیل کوي، شاید سمدلاسه دا پوښتنه درته پیدا شي: ایا پانګوال به اوس خپل مخه له پوکت او بانکاک نه واړوي؟ ځواب یې لنډ دی: نه. خو د دې لنډ ځواب شاته یو اوږد او د شمېرو ډک قصه پرته ده چې هر پاشتو ژبی پانګوال یې باید پوه شي.
لنډ او سیده ځواب
د ملیزیا شرکت جینټینګ (Genting) د جوهور-سنګاپور د ازادو اقتصادي سیمو (JS-SEZ) په سرحد کې یو ۲۰ میلیارده ډالره سمارټ ښار جوړوي چې تمرکز یې پر مصنوعي ځیرکتیا (AI) څیړنو او د کرنې ټکنالوژۍ باندې دی، نه پر سیاحتي یا رهایښي املاکو. دا پروژه د نړیوالو مسلکي کسانو او ټکنالوژۍ شرکتونو لپاره ده، یعنې یو بل ډول پیرودونکی له هغه چا سره چې د پوکت د ویلا یا کوندو مالک کیدو ته ورک وي. په بل اړخ کې، پوکت د خپل ژوندانه (lifestyle) او د کرایې له امله د پانګونې ځانګړی ځای پاتې کیږي، هغه برخه چې د جوهور دا نوی ټکنالوژیکي مرکز ورسره سیالي نشي کولی.
د جوهور پروژه: پیمانه او موخه
- د پروژې کچه: د ۲۰ میلیارده ډالرو دا پانګونه له هغه ټول بهرني پانګونو سره چې تیرو ۵ تر ۷ کلونو کې پوکت ته راغلي، نږدې برابریږي. دا هیڅ عادي رهایښي پروژه نه ده، بلکې یو بشپړ ښار دی چې د AI لابراتوارونو، ډیټا سنټرونو او عمودي فارمونو شاوخوا جوړیږي
- موقعیت: جوهور بهرو د سنګاپور له مرکزي سوداګریز سیمې (CBD) نه یوازې شاوخوا ۳۰ دقیقې د کازوی (Causeway) له لارې لرې دی، نو دا پروژه د سنګاپوري پانګې ته لاسرسی لري خو پرته له سنګاپوري ونرخه ځمکو نه
- د JS-SEZ امتیازات: دا سیمه د مالیاتو تخفیف، اسانه ویزه چارې او د توکو ازاد تګ راتګ وړاندې کوي. د نیکي اېشیا (Nikkei Asia) راپور وایي چې دا سیمه پلان شوې ده تر څو د شینژن او بنګلور سره د شرکتي پانګونې لپاره مستقیم سیالي وکړي
- جینټینګ ګروپ د ۱۵ میلیارده ډالرو نه زیات بازاري ارزښت (market capitalization) لري او په سنګاپور او ملیزیا کې د ریزورټس ورلډ (Resorts World) کاسینو چلوي، چې ورته د ستر پروژو په بشپړولو کې تجربه ورکوي
تایلنډ په شمېرو کې: پوکت لا هم مضبوط دی
که د جوهور پروژه ستره وي، خو تایلنډ خپل ځان په عملي شمېرو ثابتوي:
- د بهرنیانو لخوا شاملې د ملکیت راکړې ورکړې په پوکت کې په ۲۰۲۵ کال کې اټکل شوې چې ۲۲٪ لوړې شوې دي
- د لوړ کچې کوندومینیمونو نرخونه یې د یو مربع متر لپاره ۱۲۰,۰۰۰ تر ۱۸۰,۰۰۰ باهت (شاوخوا ۳,۴۰۰ تر ۵,۱۰۰ ډالره) ته رسیدلي
- د بهرنیانو غوښتنه په پوکت کې تر ۶۰٪ په ۲۰۲۵ کال د دریمې ربعې کې لوړه شوې او تمه کیږي چې په ۲۰۲۶ کال کې به شاوخوا ۶۵٪ ته ورسیږي (د نېشن تایلنډ راپور له مخې) - دا بازار د بانکاک له کورنیو پورونو او د بانکي پورونو د ردیدو له فشار نه خوندي پاتې دی
- د پوکت د کرایې اوسط ګټه (yield) پر کال ۶ تر ۸٪ رسیږي، پداسې حال کې چې د جوهور بهرو کوندومینیمونه یوازې ۳ تر ۴٪ ورکوي
- پوکت په ۲۰۲۵ کال کې د ۱۱ میلیونو نه زیاتو بهرنیو مېلمنو کوربتوب کړی، هغه شمېر چې مستقیم د کرایې ګټې ته وده ورکوي
د مالکیت جوړښت: جوهور که تایلنډ؟
د دواړو هیوادونو د ملکیت قوانین توپیر لري، او دا توپیر د پانګوونې پریکړه کې مهم رول لوبوي:
| ځانګړتیا | جوهور (ملیزیا) | پوکت (تایلنډ) |
|---|---|---|
| د بهرني بشپړ مالکیت (freehold) پیل نرخ | له ۱ میلیون رینګیت (شاوخوا ۲۱۵,۰۰۰ ډالره) | نشته، یوازې د کوندو کوته یا لیز |
| د کوندو کوته لپاره بهرنی سهم | نه پلي کیږي | تر ۴۹٪ د پروژې ټول ساحه پورې |
| د ویلا لپاره جوړښت | بشپړ مالکیت شونی | ۳۰+۳۰+۳۰ کلن لیز جوړښت |
| د کرایې اوسط ګټه | ۳-۴٪ پر کال | ۶-۸٪ پر کال |
په تایلنډ کې بهرني پیرودونکي معمولا د یوې پروژې تر ۴۹٪ پورې ساحه د 'فارین کوټا' (foreign quota) له لارې د کوندومینیم په بڼه مالکیت اخلي، یا د ویلاګانو لپاره د ۳۰+۳۰+۳۰ کلن لیز جوړښتونو نه ګټه پورته کوي. په ملیزیا کې بیا بهرني کسان کولی شي له ۱ میلیون رینګیت نه پورته بشپړ (freehold) ملکیت واخلي.
ایا د تایلنډ نوي محدودیتونه پیرودونکي اغیزمن کوي؟
د بنکاک پوست راپور وایي چې تنظیم کوونکو ادارو د 'نامینی جوړښتونو' (nominee structures) خلاګانې تړلي او د بهرني سهمونو باندې خپل کتنه ډیره کړې، په ځانګړي ډول په کوه پنګان او کوه سامي کې. سره له دې هم، د جویای آی کیو (Juwai IQI) اټکلونه ښیي چې بهرني پیرودونکي لا هم د پوکت د لوکس ویلاګانو د معاملو شاوخوا ۶۰٪ او د سامي او پنګان معاملو ۹۰٪ نه زیات جوړوي. تر اوسه دا نوي مقررات د اصلي غوښتنې (demand) باندې محدود اغیز کړی دی.
ایا د پوکت نرخونه به د جوهور له سیالۍ راکم شي؟
دا کم احتمال لري. دواړه بازارونه بېل بېل کچو او بېل بېل پیرودونکو ته خدمت کوي. د پوکت د لوکس املاکو نرخونه اټکل کیږي چې پر کال ۸ تر ۱۲٪ لوړ شي، دا رجحان د ټاپو محدود ځمکې له امله دی، نه د کوم مین لینډ ټکنالوژیکي پارک له سیالۍ.
کله به د جینټینګ پروژه بشپړه شي؟
تر اوسه هیڅ رسمي مهال ویش اعلان شوی نه دی. د دې کچې پروژې معمولا ۱۵ تر ۲۰ کلونو کې په مرحلو بشپړیږي. لومړنۍ زیربنا شاید ۳ تر ۵ کلونو کې څرګنده شي، خو یو بشپړ ښار به یوازې د ۲۰۴۰ لسیزې خبره وي.
ایا پوکت لا هم په ۲۰۲۶ کال کې د پانګونې غوره ځای دی؟
هو. د نایټ فرانک تایلنډ (Knight Frank Thailand) پیشبینۍ وایي چې د لویدیځ ساحل غوره سیمې لکه بانګ تاو، لایان، کامالا او چیرنګ تالای به لا هم غوره فعالیت ولري، او ویلاګانې به د پیرودونکو د لومړیتوب (چې د ژوندانه او د کرایې احتمال ته پام کوي) له امله د غوښتنې مخکښ برخه جوړوي.
د جینټینګ پروژه له نظره یو ستر او د پام وړ ولوله دی، خو هغه پانګوال چې د عاید تولیدونکي سیاحتي ملکیت، روښانه د مالکیت جوړښت او فعاله د کرایې بازار غواړي، تایلنډ لا هم غوره سیمهییز ګزینه ده. پوکت او بانکاک هغه څه وړاندې کوي چې یو لا جوړیدونکی ټکنالوژیکي پارک یې نشي ورکولی: یو فعال د کرایې بازار، ثابت شوي مدیریتي شرکتونه، او دوامداره غوښتنه.
که تاسو د تایلنډ د ملکیت پیرود ته پام لرئ، زموږ د 'د تایلنډ املاک' ټیم کولی شي تاسو سره د سمې پروژې او سمه قانوني جوړښت په موندلو کې مرسته وکړي.
سرچینه: بنکاک پوست