د تایلنډ د ځمکې 'نومینال' جوړښتونه: په ۲۰۲۶ کال کې څه بدل شول؟

که تاسو په تایلنډ کې د شرکت له لارې کور اخیستی وي، دا خبر تاسو ته دی

په می ۲۰۲۶ کال کې د تایلنډ د ځمکو ادارې درې 'بیړني' سرکولرونه هیواد ته موجودو ولایتي ځمکنیو دفترونو ته واستول. پیغام روښانه و: هغه زاړه چل چې پرته یې ډیری بهرني پانګه اچوونکي (له روسیې، اروپا او نورو هیوادونو) د تایلنډي شرکتونو له لارې پر ځمکه کنترول ساتلی، اوس به د یو متحد ملي ډیټابیس له لارې په خپلواکه توګه وپیژندل شي.

دا خبره پام وړ ده: قانون بدل شوی نه دی. بدلون یوازې په پلي کولو کې راغلی، خو دا بدلون تر بنسټه دی. مخکې هر ولایت خپل ذوق درلود، ځینې دفترونه پرته له پوښتنې معامله ثبتوله او ځینو نورو یې رد کوله. اوس هر ولایت د یو ډول چک لیست او یو ملي راجستر لاندې کار کوي.

لومړی، دا قانون ولې جوړ شوی و؟

بهرنیانو هیڅکله د تایلنډ د ۱۹۵۴ کال د ځمکې قانون له مخې د ځمکې مستقیم مالکیت نه دی درلودلی. یو بهرنی کس کولی شي د یوېودانۍ د ۴۹٪ بهرنۍ کوټې چوکاټ کې د اپارتمان واحد ولري، خو ویلا یا خلي ځمکه نه شي اخیستلی. دا د قانون سوچه متن دی.

په عمل کې خو، په تیرو شلو کالو کې یوه بشپړه بازار پر دې بنسټ جوړه شوه چې دا محدودیت تیر کړي. فورمول ساده و: یو تایلنډي محدودالمسولیته شرکت جوړیږي چې بهرنی کس یې ۴۹٪ برخې لري او پاتې ۵۱٪ یې تایلنډي 'نومینال' ونډه لرونکو ته ورکول کیږي. شرکت ځمکه اخلي، بهرنی کس پکې اوسیږي. کلونه کلونه دا جوړښت د حقوقي فرمونو، ایجنټانو او حتی ځینو پراختیا ورکوونکو له خوا د یوې عادي حل لارې په توګه خرڅ شوی.

اوس دقیقاً څه تغیر کړی؟

د ځمکې قانون د ۹۶ ماده له پخوا هم شتون درلود، چې د بهرني کس سره د ځمکې د غیرقانوني تصرف کولو کې د مرستې لپاره تر ۲ کاله بند او تر ۲۰,۰۰۰ باتي (THB) جریمه اجازه ورکوي. خو تطبیق یې کمیاب او ناهمغږی و. د می ۲۰۲۶ سرکولرونه دقیقاً همدې ناهمغږۍ ته ګوته نیسي. لومړی ځل دی چې یو سیستماتیک چلند رامنځته کیږي: یو ډیټابیس، یوه معیار ټولګه، یوه چک لیست ټولګه. د سلک لیګل (Silk Legal) حقوقي شرکت، چې لومړی ځل یې د نویو لارښودونو تفصیلي تحلیل خپور کړ، وایي چې دا د قانون بدلون نه، بلکې د تطبیق متمرکز کول دي.

عملي بیلګه: یو شرکت چې پام یې ځان ته را اړوي

فرض کړئ چې یو تایلنډي شرکت دوه تایلنډي شریکان او یو بهرنی شریک (۴۹٪ ونډه) لري، چې په پوکت کې یې یوه ویلا په ۱۵ میلیونه باتي اخیستې ده. مخکې به ځمکنی دفتر معامله بې له کومې پوښتنې ثبتوله. اوس سیستم دغه شرکت په خپلواکه توګه د لوړ خطر په توګه نښه کوي. مسؤلین به د ونډه لرونکو راجستر وګوري: تایلنډي شریکان څوک دي؟ کسب یې څه دی؟ پیسې یې له کومه راځي؟ ایا شرکت واقعي سوداګري کوي که یوازې د یوې ملکیت ساتلو لپاره جوړ شوی؟ ممکن مفتش هم ملکیت ته لاړ شي چې وګوري راستي هلته څوک اوسیږي.

کوم عدد اوس د اتومات کتنې لامل کیږي؟

• له ۲ میلیونو باتي (نږدې ۵۷,۰۰۰ ډالر) پورته د نغدو پیسو معاملې
• له ۵ میلیونو باتي (نږدې ۱۴۳,۰۰۰ ډالر) پورته شتمنۍ
• دواړه حالتونه د ځمکې قانون د ۷۴ مادې لاندې د پیسو د سرچینې او مالي حالت بشپړ کتنه رامنځته کوي
• یوازینی استثنا: قانوني میراث

دا د پام وړ ټکی دی چې په تایلنډ کې، په ځانګړي توګه په سیاحتي سیمو او د بیا خرڅلاو بازار کې، نغدې معاملې غیرمعمولي نه دي. اوس هره داسې معامله د پیسو سرچینې کتنه رامنځته کوي چې د مني لانډرینګ ضد قانون (AMLA) سره هم اړیکه نیسي.

د ډیټابیس چوکاټ او لوړ خطر ونډه لرونکي

جوړ کیدونکی ملي ډیټابیس هرې هغې حقوقي شخصیت پوښي چې ځمکه لري: د راجستر نیټه، د تصرف نیټه، ارزول شوې ارزښت، او د اعلان شوي سوداګریز موخه. هغه شرکتونه چې د بهرنیو ونډه لرونکو کچه یې له ټاکل شوي حد پورته وي، د لوړ خطر په توګه طبقه بندی کیږي او لاندې پراخه پلټنو سره مخ کیږي: د ونډه لرونکو راجستر تحلیل، د سوداګرۍ پراختیا ادارې (DBD) سره کراس-چک، مالي بیانونه، قراردادونه، او د ملکیت سایټ کتنه.

د سیمه ییز راپور له مخې، اوس مهال په پوکت، کوه سامویي، کوه پانگان او کرابي کې له ۱۱,۰۰۰ ډیرو شرکتونو کتنه روانه ده.

سیمه ییز پرسپکتیو

تایلنډ یوازینی هیواد نه دی چې د بهرني ملکیت نظارت یې سخت کوي. ویتنام په ۲۰۲۴ کال کې خپل د کور قانون د بهرنیو پیرودونکو لپاره نوي محدودیتونو سره تازه کړ. اندونیزیا هم په بالي کې د بهرنیو پیرودونکو مقررات پرله پسې بیاکتنه کوي. خو د تایلنډ لار توپیر لري: قواعد نه بدلیږي، خو تطبیق یې بلاخره حقیقي کیږي.

زاړه معاملې هم خوندي دي؟

نه لزوماً. سرکولرونه اصلاً نویو معاملو او د موجوده بنسټ کتنې ته ګوته نیسي، خو جوړ کیدونکی ډیټابیس هرې هغې حقوقي شخصیت پوښي چې ځمکه لري، حتی لسو کالو مخکې جوړ شوي شرکتونه. یعنې کیدای شي هغه شرکت چې لس کاله مخکې یوازې د یوې ویلا ساتلو لپاره جوړ شوی و، اوس بیاکتنه ته وړاندې شي.

پانګه اچوونکي باید اوس څه وکړي؟

۱. د تایلنډي واکمن حقوقي مشاور له خوا د موجود جوړښت پلټنه سپارښتنه کیږي. ۲. بدیل لارې وپلټئ: اوږدمهاله کرایه (leasehold) د ۳۰ کلونو لپاره د تجدید اختیار سره، د بهرني کوټې چوکاټ کې اپارتمان اخیستل، یا د تایلنډ د پانګونې بورد (BOI) له لارې پانګونه چې ځینو حالتونو کې بهرنیانو ته د ځمکې مستقیم مالکیت اجازه ورکوي.

که تاسو د پوکت یا نورو تایلنډي سیمو کې د پراپرټۍ اخیستنه ارزوئ، د 'د تایلنډ املاک' ټیم کولی شي تاسو ته د خوندي او قانوني جوړښت لپاره لارښوونه وکړي.

سرچینه: The CITY Asia