که تاسو د پوکت په اړه له خپلوانو، دوستانو، یا فیسبوک ګروپونو کې دا اورېدلي وي چې 'اوس هلته پلټنې روانې دي، پیسې مه لګوئ' - دا خبره نیمه رښتیا ده. رښتیا دا ده چې د تایلنډ چارواکو په ۲۰۲۶ کال کې د بهرنیو پیرودونکو د ملکیت معاملو کلکه څارنه پیل کړې، خو پایله یې د ډار پرځای د بازار سمون وه. هغه پروژې چې قانوني او روڼې دي، اوس د پخوا په پرتله ۱۵-۲۰٪ زیات پوښتنې (inquiries) ترلاسه کوي، په داسې حال کې چې د تور بازار (grey market) شیمې خپله کشش له لاسه ورکوي.
دا هم مهمه ده چې پوه شئ: تایلنډ هېڅ نوی قانون نه دی جوړ کړی. دوی یوازې هغه زوړ قانون په کلکه اجرا کوي چې څو لسیزې مخکې تصویب شوی و - د کوندومینیم قانون د ۱۹۷۹ کال، د ځمکې کوډ، او په کوندو پروژو کې د ۴۹٪ بهرنی ملکیت کوټه. مخکې دا قوانین یوازې په کاغذ کې وو، اوس یې پلي کول جدي شوي دي. نو که تاسو د پوکت په لور د پانګونې فکر کوئ، دا سمون درته د خطر پرځای د فرصت دروازه پرانیزي.
اصلي حقیقتونه چې باید یاد ولرئ
- د کوندومینیم قانون (B.E. 2522, یعنې ۱۹۷۹) په هره یوه کوندو پروژه کې د بهرني ملکیت کچه په دقیقه توګه تر ۴۹٪ د ټول ثبت شوي فرش ساحې پورې محدودوي. کله چې دا کوټه ډکه شي، د ځمکې دفتر (Land Office) نور د بشپړ ملکیت (freehold) ثبت نه منظوروي
- د تایلنډ بانک د راپور له مخې، د پوکت د ملکیت پیرود لپاره بهرنۍ پیسه لېږنې په ۲۰۲۵ کال کې ۲۷٪ زیاتې شوې، همدې زیاتوالي د قانوني ادارو پام ورواړولی
- د ۲۰۲۶ کال په پیل کې، د پوکت ولایتي د ځمکې دفتر د هغو تایلنډي شرکتونو د شریکانو ریکارډونه چې بهرني کسان یې د ځمکې د پیرود لپاره کاروي، په متقابل ډول چیک کول پیل کړل
- د ۲۰۲۶ کال د اګست له ۱ نېټې، د تایلنډ د سوداګریزو چارو اداره (DBD) به له هغو تایلنډي شریکانو غوښتنه کوي چې په بهرنۍ پانګونې لرونکو شرکتونو کې دي، د دریو میاشتو مالي اسناد (لکه د بانک بیانات) وړاندې کړي ترڅو ریښتینې پانګونه ثابته کړي؛ دا د یو پراخ کمپاین برخه ده چې د نامینده (nominee) ملکیت پر ضد د ملکیت، مېلمستون او آرامځای برخو کې روان دی
- د پوکت په بشپړ ملکیت (freehold) کوندومینیمونو کې د کرایې اوسط ګټه په کال کې ۵-۷٪ ده، چې دا ټاپو یې د سویل ختیځ آسیا له خورا ښکلو بازارونو څخه ګرځوي
- تایلنډ د JLL نړیوال د شفافیت شاخص (Global Real Estate Transparency Index) ۲۰۲۴ کې په ۳۶ مه درجه ولاړ، چې دا په دوو کلونو کې شپږ درجې ختلی دی
- د ځمکې کوډ د ۹۶ بیس (Section 96 bis) ماده د نامینده ملکیت لپاره جزا تر ۲۰,۰۰۰ باتو پورې جریمه او/یا تر ۲ کالونو پورې بند ټاکلې ده
- د تایلنډ حکومت اوس یوه وړاندیز ارزوي چې بهرنیانو ته د تر ۱ رای ځمکې (۱,۶۰۰ متره مربع) پورې پیرود اجازه ورکړي، په دې شرط چې لږ تر لږه ۴۰ میلیونه باته پانګونه وکړي؛ خو دا مسوده لا تر اوسه تصویب شوې نه ده
د پلټنو تمرکز کوم سیمو ته دی؟
د پلټنو ډېری فشار د پوکت پر لویدیځ ساحل دی، په ځانګړي ډول راوای (Rawai)، چیرنګ تلای (Cherngtalay)، بانګ تاو (Bang Tao)، او همدارنګه لایان (Layan) او کامالا (Kamala) - یعنې هغه سیمې چې د بهرنیو پیرودونکو تمرکز په کې تر ټولو ډېر دی او د تایلنډي شرکتونو له لارې د ویلاګانو ثبت هم عام دی.
آیا بهرني کس د پوکت ځمکه شخصي ملکیت کولی شي؟
نه. مستقیم بهرنی ملکیت د تایلنډ د ځمکې کوډ لاندې منع دی. یوازینۍ قانوني لار اوږدمهاله کرایه (leasehold) ده، معمولا تر ۳۰ کلونو پورې د نوي کولو اختیار سره. هغه جوړښتونه چې تایلنډي شرکت کاروي خو حقیقي ګټه اخیستونکی یې پټ بهرنی کس وي، غیرقانوني دي او اوس د پراخو پلټنو له لارې په فعاله توګه کشف کیږي. د دې لپاره چې د ویلا اوږدمهاله کنټرول ترلاسه کړئ، ۳۰+۳۰+۳۰ کلن د کرایې جوړښت لا هم د قانوني لارې په توګه پاتې دی.
د ۴۹٪ کوټه څنګه د کوندو پیرود اغیزمنوي؟
د کوندومینیم قانون له مخې، بهرني اتباع کولی شي په یوه پروژه کې تر ۴۹٪ د ټول ثبت شوي فرش ساحې پورې مالکیت ولري. پاتې ۵۱٪ باید د تایلنډي اتباعو یا تایلنډ - اکثریت لرونکو ادارو ملکیت وي. کله چې دا کوټه ډکه شي، بشپړ ملکیت (freehold) نور شونی نه دی، یوازې کرایه (leasehold) پاتې کیږي. د ځمکې دفتر دا اندازه د هرې یوې معاملې لپاره اوس په جلا توګه تایید کوي.
که ویلا د نامینده جوړښت له لارې اخیستل شوې وي، څه پیښیږي؟
که د نامینده جوړښت ثابت شي، د ځمکې دفتر کولی شي د تایلنډي شرکت د ملکیت حقونه لغوه کړي. بهرني پیرودونکي هم د شتمنۍ او هم د لګول شوې پانګې له لاسه ورکولو خطر سره مخ دي. جنایي مسوولیت دواړو خواوو (پیرودونکي او د تایلنډي شریکانو) باندې پلي کیږي.
پانګونه اوس یا تمه؟ او پیرودونکي څنګه ځان خوندي ساتلی شي
که ریښتیا وویل شي، دا کلکه اجرا کول بازار خطرناک نه، بلکې خوندي جوړوي. د قانوني او روڼو ملکیتونو بیه لوړیږي ځکه غوښتنه له تور بازار څخه روڼ بازار ته لیږدیږي. که تاسو انتظار وباسئ، معمولا به شپږ میاشتې وروسته د هماغه ملک لپاره ډېره بیه ورکړئ.
خو دا مانا نه لري چې پرته له احتیاطه ورننوځئ. دلته درې مهمې ګامونه دي:
۱. یوازې د هغو پرمختګ کوونکو (developers) څخه بشپړ ملکیت (freehold) کوندو واخلئ چې د دوی ۴۹٪ کوټه تایید شوې او د بیاکتنې وړ وي ۲. د ویلا لپاره، یوازې ثبت شوی د کرایې جوړښت وکاروئ چې په ځمکې دفتر کې رسمي ثبت شوی وي ۳. یو خپلواک وکیل وګمارئ چې د چانوت (Chanote) د ملکیت سند او د ځمکې بشپړ تاریخچه تایید کړي
لکه څنګه چې د بهرني کس لپاره د پوکت ملک پیرود په اړه یوه لارښود یادونه کوي، ملکیت معمولا په دوو برخو ویشل کیږي: د ځمکې لپاره ثبت شوی کرایه (leasehold) او د ودانۍ لپاره جلا بشپړ ملکیت (freehold) - دا دواړه په اتومات ډول یو له بل سره تړلي نه دي.
د پوکت بازار ته د ننوتلو لومړنۍ بیه څومره ده؟
په نای هارن (Nai Harn) یا کاتا (Kata) کې د ساحل غاړې یو خونه کوندو (studio) شاوخوا ۳.۵-۴.۵ میلیونه باتو (شاوخوا ۱۰۰,۰۰۰-۱۳۰,۰۰۰ ډالره) نه پیل کیږي. په بانګ تاو کې د لوړ کیفیت پروژو کې یو خوابه واحدونه له ۷-۸ میلیونه باتو پیل کیږي.
آیا په تایلنډ کې د ملک پیرود پر مالیه راځي؟
هو. د بیا خرڅلاو (resale) پیرودونو لپاره، معمول لګښتونه دا دي: د لېږد فیس (۲٪)، ځانګړی سوداګریز مالیه (که ملک تر ۵ کلونو دننه خرڅ شي، ۳.۳٪)، ټمبر مالیه (۰.۵٪)، او د سرچینې مالیه (withholding tax). دا چې دا لګښتونه څنګه د پیرودونکي او خرڅوونکي ترمنځ ویشل کیږي، په قرارداد کې خبرې کیږي. وروستي مقرراتي بدلونونه هم ښیي چې د ۵ میلیونو باتو څخه پورته د ځمکې معاملات اوس د پیسو د سرچینې او حقیقي ګټه اخیستونکي په اړه ډېره پلټنه لري، په ځانګړي ډول کله چې واده، صغیران، یا بهرني - کنترول شوي شرکتونه پکې دخیل وي.
پایله: دا پلټنې ګواښ نه، بلکې فلټر دی
پوکت کې د اجرا کلکوالی د ښه چمتو شویو پانګه اچوونکو لپاره ګواښ نه دی - دا یو فلټر دی چې تور او پیچلي شیمې له بازار وباسي او د قانوني ملکیتونو ارزښت لوړوي. تل د تایید شویو لارو له لارې کار وکړئ، خپلواک وکیل وګمارئ، او هغه پروژې غوره کړئ چې بشپړ اسناد ولري.
که تاسو غواړئ په تایلنډ کې پانګونه وکړئ، د د تایلنډ املاک ټیم درسره مرسته کولی شي ترڅو سم او خوندي ملک ومومئ.
سرچینه: Nation Thailand