لنډه او سمه ځواب
که تاسو دا پوښتنه کوئ چې ایا په تایلنډ کې د نوي جوړیدونکي کور اخیستل اوس مهال خوندي دي که نه، ځواب یې دا دی: احتیاط پکار دی. دریو له لویو تایلنډي پروژه جوړوونکو (ساینسیري، رایمون لینډ او سینا ډیویلپمنت) رسماً اعلان کړی چې د ۲۰۲۶ کال په دویمه نیمایي کې به د پراختیا پر ځای د پیسو مدیریت ته لومړیتوب ورکوي. دا مانا لري چې نوې پروژې کمیږي، شتون لرونکي واحدونه ډېر پلورل کیږي، او د آف پلان پروژو د ځنډیدو خطر لوړیږي.
ولې دا خبره پام وړ ده؟
کله چې د اربونو باتو ارزښت لرونکي درې لوی شرکتونه یو ډول پریکړه کوي، دا یوازې د یوه شرکت کیسه نه ده، بلکې د ټول بازار د حالت انځورونکی دی. ساینسیري د تایلنډ ترټولو لوی خپور شوی (publicly listed) پروژه جوړوونکی دی چې د سټاک بدلې (SET) له مخې یې د بازار ارزښت له ۴۰ میلیارده باتو څخه ډېر دی. کله چې دا اندازه لوی لوبغاړی خپل پلان بدلوي، دا یوازې د شرکت کورنۍ ستونزه نه، بلکې د ټول سیسټم نښه ده.
رایمون لینډ په بنکاک او د استراحت سیمو کې د لوړ کچې کوندومینیمونو په جوړولو کې تخصص لري، نو د هغه دا تغیر مستقیماً پر هغه لوکس بازار اغیزه کوي چې بهرني پانګوونکي ورته ډېر مینه لري. سینا ډیویلپمنت بیا د منځني بازار برخه پوره کوي، یعنې فشار یوازې پر لوړ قیمته پروژو نه، بلکې پر ټولو قیمتي کچو والړ دی.
د دې بدلون سبب څه دی؟
د تایلنډ بانک (Bank of Thailand) د معلوماتو له مخې، د ۲۰۲۶ کال په لومړۍ نیمایي کې د تایلنډیانو د مورگیج (رهني پور) رد کیدو کچه تاریخي لوړ پاتې شوه، چې دا خپله د کورنیو پیرودونکو تقاضا کمولې ده. د ملي اقتصاد د ودې اټکلونه هم ښکته شوي دي، او بانکونو د پور ورکولو شرطونه سختوي.
په دې حالاتو کې د نوي پروژې پیل کول د پانګې منجمد کولو معنی لري، پرته له دې چې یو ثابت راستنیدونکی وخت معلوم وي. له همدې کبله بازار شنونکي وایي چې د تیر کال په پرتله د نوو پروژو پیل کیدل کیدای شي ۱۵ تر ۲۵ سلنه کم شي.
دا بهرني پانګوونکو ته څه معنا لري؟
د تایلنډ قانون د یوه کوندومینیم ودانۍ کې د بهرنیانو د ملکیت حد ۴۹ سلنه د پلورونکي ساحې ټاکلی دی. دا مانا لري چې پروژه جوړوونکي نشي کولی د کورنۍ تقاضا کمښت یوازې د بهرنیو پیرودونکو په مرسته پوره کړي، نو دوی مجبور دي چې خپلې پروژې کموي یا ورو کوي.
په ورته وخت کې، د بنکاک پوست د راپور له مخې، حکومت د نامینی (nominee) د ځمکې ملکیت جوړښتونو پر وړاندې خپله څارنه هم پراخه کړې ده، چې دا کار د پوکت، کوه سامویي، کرابي، پانگا، بنکاک او چیانگ مای په شمول ډېرو سیمو کې روان دی. له همدې امله ډېری بهرني پیرودونکي د خپلو ملکیتي جوړښتونو او مالیاتي سابقې د بیاکتنې لپاره د ویلا اخیستل وځنډوي.
په بل اړخ کې، د پوکت او کوه سامویي د استراحت بازارونه د سیالانو له امله لا هم نسبتاً کلک ولاړ دي، که څه هم دلته هم د نوو پروژو پیل کیدو سرعت ورو شوی دی.
آیا اوس د آف پلان کور اخیستل خوندي دي؟
په احتیاط سره وړاندې ولاړ شئ. هغه پروژې چې له لویو او باثباته پروژه جوړوونکو څخه دي، ۷۰ سلنه یا ترې زیات یې واحدونه پلورل شوي، او مالي تمویل یې تایید شوی، تر یوه حده خوندي پاتې کیږي. خو هغه پروژې چې نوي پیل شوي او د پلور سلنه یې ټیټه ده، لوړ خطر لري.
په دې مرحله کې د بشپړ شویو (completed) واحدونو اخیستل ډېر منطقي انتخاب دی: تاسو کولی شئ د جوړښت کیفیت په خپلو سترګو وګورئ، سمدلاسه یې کرایې ته ورکړئ، او هیڅ ډول د جوړیدو ځنډ یا د پروژه جوړوونکي د نغدو پیسو ستونزو خطر مو نه شته.
کوم سیمې لا هم مقاومت لري؟
هغه سیمې چې د نړیوالې تقاضا له امله لا هم پیاوړي پاتې دي، په ځانګړي ډول د پوکت لویدیځه ساحل (بانگ تاو، لاگونا، کامالا) او مرکزي بنکاک (سوخومویت، سیلوم، ساتورن) دي، ځکه چې د ځمکې محدود شتون لا هم قیمتونه ملاتړ کوي.
آیا اوس د تخفیف تر لاسه کول ممکن دي؟
هو، دا یو له لږو ښو اړخونو څخه دی چې اوسنی بازار پانګوونکو ته وړاندې کوي. پروژه جوړوونکي چې چټک پلور غواړي، اوس مهال وړیا فرنیچر پکیجونه، له لیسټ قیمت څخه ۵ تر ۱۰ سلنه پورې تخفیف، د ټیټو مقدماتي تادیاتو (down payment) پلانونه، او یا د لیږد فیس (Transfer Fee) بیرته ورکول وړاندې کوي.
د پروژه جوړوونکي مالي حالت څنګه وڅارو؟
که پروژه جوړوونکی په سټاک بدله کې خپور شوی وي، هغه باید خپل مالي بیانونه د تایلنډ د سټاک بدلې (SET) له لارې خپاره کړي. تاسو باید د پور پر شریکو (Debt-to-Equity) نسبت، د ناپلورل شویو واحدونو کچه، او د تیرو دوو ربعو د نغدو پیسو جریان وګورئ.
دا هم په یاد ولرئ چې تایلنډ داسې لازمي بیمه نه لري چې ستاسو پیسې د جوړیدو په جریان کې خوندي وساتي؛ د مقدماتي تادیاتو (deposit) بیرته اخیستل بشپړاً د هغه ځانګړي قرارداد پر شرایطو تړلي دي. له همدې کبله باید مخکې له لاسلیک کولو یو حقوقي وکیل استخدام کړئ، نه وروسته چې ستونزه پیدا شي.
کله به بازار بیرته سمون ومومي؟
ډېری شنونکي تر ۲۰۲۷ کال دویمې ربعې دمخه کوم پام وړ ښه والي ته امیدوار نه دي. دا ټول د تایلنډ بانک د بیرې کچې پریکړو او د سیالانو د راتلو کچې پورې تړاو لري.
پایله: فرصت که خطر؟
د تایلنډ اوسنۍ بازاري حالت سقوط نه، بلکې یو ډول اصلاح ده. د یوه پوه پانګوونکي لپاره دا یو ښه فرصت هم دی: پروژه جوړوونکي اوس د خبرو اترو (negotiation) ته زیات تیار دي، انتخاب پراخ دی، او د پیرودونکو رقابت کم دی. تر ټولو مهمه قاعده دا ده چې لومړیتوب باید هغه بشپړو شویو یا نږدې بشپړو پروژو ته ورکړل شي چې له باثباته او مالي شفافو پروژه جوړوونکو څخه دي، په ځانګړي توګه اوس چې د نامینی ملکیت پر بیاکتنه د پوکت او نورو مهمو بازارونو کې د پیرودونکو پریکړې بدلوي.
که تاسو د تایلنډ، په ځانګړي توګه د پوکت، په ملکیت بازار کې د پانګه اچونې پلان لرئ، د د تایلنډ املاک ټیم کولی شي تاسو سره د خوندي او سنجول شوي انتخاب په موندلو کې مرسته وکړي.
سرچینه: بنکاک پوست