یو پیرودونکی د بانګلامونګ ځمکې دفتر ته د ۴ میلیونه باتي چک او د خپل تایلنډي شرکت د پانګه والانو لست سره ننوځي. یو کال مخکې دا کار به یو ساعت او نیم کې بشپړ شوی وای. خو اوس، د می ۲۰۲۶ راهیسې، لومړني پوښتنې بېلې دي: پیسې له کومه راغلې، ستاسو دنده څه ده، او ولې هغه تایلنډي پانګه والان چې ۵۱ سلنه شریکوالی لري، هیڅکله یو ډیویډنډ نه دی ترلاسه کړی؟
دا پوښتنې پخوا نه وې. اوس دا معمول شوي.
څه شی په ۲۰۲۶ کې بدل شو؟
د تایلنډ د ځمکو ریاست (Department of Lands) په می ۲۰۲۶ کې درې ‹ډېر عاجل› سرکولر ټولو ولایتي دفترونو ته وګرځولې. دا هیڅ نوی قانون نه دی، بلکې د ځمکې قانون هغه مقررات چې دوه لسیزې راهیسې شتون لري، خو په ۷۶ ولایتونو کې یو ډول پلي نه شوی، اوس یو متحد سیستم لاندې راغلی. تر دې دمخه هر ځمکې دفتر خپل معلوماتي کڅوړه لرله؛ یو شرکت چې په بنکاک کې راجستر شوی و، کولی شو په سورات تاني کې ځمکه واخلي پرته له دې چې چا د هغه د DBD اسنادو او د ځمکې د سرلیک ثبت تر منځ اړیکه وګوري. اوس دا واټن پر يو مرکزي، دوامداره تازه کیدونکي بیس ډیټا بندیږي. دلته اصلي بدلون دا دی: نظارت نور د راجسترۍ ورځ یو ځلي کار نه دی، بلکې دوامداره پروسه ده. یوه سوداګرۍ چې په ۲۰۱۹ کال کې تر سره شوې وه، کولی شي بیا په ۲۰۲۷ کال کې د بیاکتنې دوران کې راڅرګنده شي.
۲ میلیونه او ۵ میلیونه باتي حدونه یعنی څه؟
دا دوه شمېرې اوس هره سوداګري د تایلنډ د ملکیت بازار کې اغیزمنوي:
- که پیرودونکی ۲,۰۰۰,۰۰۰ باتي یا ډېر نغدي تادیه کوي، ځمکې دفتر باید د هغه د پیسو سرچینه، دنده، اقتصادي حالت او آمدنی تر پلټنې لاندې راولي.
- که د یوې ملکیت ارزول شوی ارزښت له ۵,۰۰۰,۰۰۰ باتي زیات وي، دا ورته کره بیاکتنه پلي کیږي، که تادیه په هر ډول وشي.
دا حدونه سلیقوي نه دي. ۲ میلیونه باتي یو فلټر دی چې تقریبا هره ویلا چې ځمکه ورسره وي پکې راځي، خو د تایلنډي پیرودونکو زیاته ورځنۍ سوداګري له دې فلټر بهر پاتې کیږي. په بله وینا، دا د بهرنیانو د بازار برخې لپاره خاص جوړ شوی معیار دی.
څنګه شرکتونه د خطر لپاره کتل کیږي؟
ځمکې دفترونه اوس هر هغه قانوني اداره چې ځمکه لري، پکې د خالص تایلنډي شرکتونه هم شامل دي، په یوه ملي بیس ډیټا کې ثبتوي او دوامداره تازه کوي. که یو شرکت د بهرني شریکوالي کچه او نورو معیارونو له مخې د لوړ خطر ولري، نو دا لاندې مواردو ته لاړ کیږي:
- د پانګه والانو راجستر
- د سوداګرۍ پرمختیا ریاست (DBD) ته شوي اسناد
- قراردادونه
- ملکیت جوړښت، او ځینې وختونه واقعي سایټ لیدنه
مهمه خبره داده چې دا نه معنا لري چې تاسو تر مشکوکیت لاندې یاست. دا یوه پلټنه ده، نه پریکړه. خو داسې هم نه چې بې پروایي وشي: یوازې په جزیره پوکیت کې، له ۶۰۰ زیاتو شرکتونو د تایلنډ د ځانګړي پلټنو ریاست (DSI) او سوداګرۍ وزارت له خوا تر پلټنې لاندې راغلي، او دا کمپاین له ۱ اګست ۲۰۲۶ راهیسې د امر ۲/۲۵۶۹ لاندې نور هم پیاوړی شوی.
ولې د پخواني ‹تایلنډي شرکت› جوړښت اوس خطرناک دی؟
هغه جوړښت چې اوس ورو ورو ماتیږي، له اکثرو کوندومینیمونو څخه هم پخوانی دی: ۴۹٪ برخه بهرني او ۵۱٪ برخه تایلنډي پانګه والان، چې په عمل کې نه پانګه اچوي، نه اداره کوي، او ډېری وخت خبر نه دي چې دوی رسماً د ۲۵ میلیونه باتي ارزښت لرونکې ویلا خاوندان دي. کلونه دا حقوقپوهانو یو ‹کار کوونکی حل› په توګه خرڅ کاوه. خو رسماً، دا هیڅکله حل نه و. د ځمکې قانون فصل ۱۱۳ په روښانه ډول یو تایلنډي تابعیت لرونکي ته منع کوي چې د یو بهرني لپاره ځمکه وساتي.
آن که تاسو خپل جوړښت ‹پاکه› کولو ته هڅه وکړئ، لکه سهم وپیرئ یا شریکان بدل کړئ چې د سوداګرۍ نیټې ته نږدې وي، دا کار پام رابیانوي، نه چې پام لرې کوي. پلټونکي د پانګه والانو راجستر او DBD تاریخچه څاري، او د یوه بی آمدنه شرکت کې ناڅاپي بدلون یوازې هغه څه ښکاره کوي چې دی.
زموږ نظر: کوندومینیم یا اوږدمهاله کرایه، نه شرکت
زموږ (Aster of Asia) موقف روښانه دی: د تایلنډي شرکت جوړښت د شخصي کور خرید لپاره اوس تقریبا خپل عمر پای ته رسیدلی. نه ځکه چې سبا به هر جوړښت له منځه یوسي، بلکې ځکه چې پر هغه خطر اوس تلپاتې او اوږد مهال دی، او دا عدم باور د بیا خرڅلاو وخت کې سخته خبره ده. که پیرودونکی د اوسیدو یا کرایې لپاره اخلي، نو د کوندومینیم قانون لاندې د بهرني آزاد ملکیت کوټا (چې د ودانۍ تر ۴۹٪ پورې رسیږي) یا سم راجستر شوی اوږدمهاله د ځمکې کرایه یوه هومره ډاډمنه لاره ورکوي چې شرکت نور نه شي ورکولی.
خو یو صادقانه استثنا شتون لري: که ستاسو تایلنډي شرکت واقعیا سوداګري چلوي، لکه هوټل، رستورانت یا کروندګري، له واقعي عاید، ټیکس، معاش او تایلنډي شریکانو سره چې واقعیا پانګه اچولې وي، نو دا مقررات پر تاسو نه پلي کیږي. دا هغه جوړښتونه دي چې قانون د پیل راهیسې د دې لپاره جوړ شوی و.
که ستاسو شرکت پخوانی وي، اوس څه وکړئ؟
په ۲۰۲۶ کال دمخه پیرودل شوې ځمکه سملاسي نه ضبطیږي. سرکولرونه پلټنه معرفي کوي، نه پخوانی نیول. خو که پلټنه ‹نومینی ملکیت› ثابته کړي، ځمکې قانون اجازه ورکوي چې د یو ټاکلي نیټې دننه هغه ملکیت جبري خرڅ کړي، او د تایلنډي نومینی شریکانو لپاره جرمي مسولیت هم رامنځته کیدلی شي.
نو ترټولو ښه وخت اوس دی: خپل د ملکیت سند او د شرکت د راجسترۍ اسناد راوباسئ او خپله یو خپلواک تفتیش وکړئ، مخکې تر دې چې ځمکې دفتر دا کار ستاسو پر ځای وکړي.
سرچینه: Calinka Thailand (Dzen)