په پوکت کې یو پلاوی چې د ویلا د یو تایلنډي شرکت له لارې راجستر کول غواړي، اوس له داسې پوښتنو سره مخ کیږي چې مخکې یې کله هم نه وې اوریدلي: دا درې تایلنډي شریکان خپلې برخې د کوم پیسو څخه پیرودلې؟ ایا د دوی د عاید اعلامیه شتون لري؟ ولې دا درې کسان په بېلابېلو ولایتونو کې ژوند کوي؟ دا کاغذات چې یو وخت پرته له کومې پوښتنې منل کېدل، اوس د سوداګریزو چارو د پرمختګ ریاست (DBD) د ډیټابیس سره پرتله کیږي.
په لنډه توګه: په ۲۰۲۶ کال کې د بهرنیانو د ملکیت حقونو کې هېڅ نرمښت نه دی راغلی. هغه څه چې بدل شوي، دا دي چې دولت هغه قوانین چې دمخه شتون یې لري، اوس یې په جدیت پلي کوي.
د یو انفرادي بهرني پیرودونکي لپاره یوازینۍ مستقیمه او قانوني لاره د کانډومینیم یوې واحدې فریهولډ ملکیت ده، هغه هم د ودانۍ د ټول کفې ساحې د ۴۹٪ بهرنۍ کوټې دننه. هر بل ډول یا خاص اجازې ته اړتیا لري، یا دا چې پیرودونکی باید صادقانه ومني چې دا یې اجاره اخیستې، نه ملکیت.
د ۴۹٪ بهرنۍ کوټه څه معنا لري؟
د کانډومینیم کې د بهرنۍ کوټه د ودانۍ د ټولو واحدونو د ټولې کفې ساحې ۴۹٪ ده، نه د واحدونو شمېر. دا حساب د مترمربع پر بنسټ کیږي، نه د واحد شمېر پر بنسټ، او د معاملې راجستر کیدو دمخه د کانډومینیم د حقوقي شخص (juristic person) لخوا صادر شوی سند دا تایید کوي. په مشهورو پروژو کې، لکه د راویۍ یا بانګ تاو سیمو کې، ممکن دا کوټه بشپړه ډکه وي، پرته له دې چې پلورونکی هرڅه ادعا کوي. که تاسو د واحد پیرود لپاره چمتو یاست، لومړی له حقوقي شخص څخه یو اوسنی سند وغواړئ چې ستاسو ځانګړی واحد په کوټې کې شامل دی که نه.
ایا بهرني کس په خپل نوم ځمکه اخیستلی شي؟
په عمومي ډول نه. د ځمکې قانون (Land Code) بهرنیانو ته د ځمکې پر ملکیت حق نه ورکوي. محدود استثناوې شتون لري: ځینې میراثي قضیې، او سکشن ۹۶ بیس چې د اوسیدنې لپاره تر ۱ رای پورې د ځمکې پارچه اجازه ورکوي، خو دا اړتیا لري چې پانګه اچونه لږترلږه ۴۰ میلیونه بهت (THB) وي او د کورنیو چارو وزارت یې تصویب کړي. په عملي ډول، دا ډول تصویبونه ډېر لږ شمېر ورکړل شوي دي.
ولې د تایلنډي شرکت جوړښت خطرناک شوی؟
په لسیزو کې، یو تایلنډي شرکت چې ۵۱٪ یې محلي شریکانو درلود، د ځمکې سره یوې ویلا د 'پیرودنې' معیاري لاره وه. په کاغذ کې هرڅه سم وو: شرکت تایلنډي دی، نو ځمکه یې خوندي کولی شي. خو په حقیقت کې، تایلنډي شریکانو کله هم یو بهت هم نه دی ورکړی، نه یې د اداره کولو کې برخه اخیستې، او یوازې د خالي شرکتونو د انتقال فورمې یې لاسلیک کړي دي. همدا توپیر د شکل او مانا تر منځ هغه څه دي چې ادارې یې اوس ښه پیژني.
کله چې د ځمکې ریاست وګوري چې یو شرکت د ۲ میلیونه بهت ثبت شویه پانګه لري، خو یې یوه پارچه ځمکه د ۲۵ میلیونو بهت په بیه اخیستې، او DBD وښایي چې تایلنډي شریکانو هیڅکله د عاید اعلامیه نه ده ورکړې او دوی په شل نورو شرکتونو کې هم لست شوي دي، نو نور پوښتنو ته اړتیا نشته.
له ۲۰۲۵ راهیسې، د نامني (nominee) جوړښتونو نظارت زیات شوی: د ځمکې ریاست او DBD اوس معلومات سره شریکوي ترڅو د تایلنډي شریکانو د پانګې اصلي سرچینه وارسوي. د DBD امر شماره ۱/۲۰۲۶ د ۲۰۲۶ کال د اپریل میاشتې راهیسې د بهرني ګډون لرونکو ۴۶,۰۰۰ څخه ډېرو شرکتونو یو لوی بیاکتنه پیل کړې، چې پکې د جبري تصفیه امکان هم شامل دی که چیرې جوړښت د نامني معلوم شي.
د نامني ملکیت د بهرنیو سوداګریزو چارو قانون (Foreign Business Act) لاندې جرم دی: جریمه له ۱۰۰,۰۰۰ تر ۱ میلیون بهت پورې، او تر ۳ کاله پورې بند، چې دا مسوولیت تایلنډي نامني شریک ته هم رسیږي.
که تاسو د ۹۰ کلن اجاره اخلئ، آیا دا رښتیا ملکیت دی؟
نه. زما نظر دا دی چې د '۳۰+۳۰+۳۰' جوړښت یو له هغو تسویقي غولوونو دی چې زیات پلورونکي یې کاروي. په حقیقت کې، د ځمکې دفتر یوازې لومړی ۳۰ کلن دوره راجستر کوي. د تمدید ژمنه یوازې د اوسني ځمکه خاورن یوه شخصي ژمنه ده، او د تایلنډ محکماتو قضیې په مکرره توګه دا ډول تمدید د شخصي قراردادي حق ګڼلی، نه داسې څه چې په اوتومات ډول د ځمکې نوي اونر ته لاړ شي.
تر څو چې پروژه پرمخ ځي او خپل شهرت ته پاملرنه کوي، هرڅه په نرمه توګه پرمخ ځي. خو ریښتینی ازموینه په کلونۍ ۳۱ کې راځي، او بازار لا هم د دې پورې احصایې نه لري، ځکه چې د استراحتي سیمو دومره پاخه اجارې لا کمې دي.
پیسې باید له کوم ځای راشي؟
د کانډومینیم فریهولډ راجستر کولو لپاره، پیسې باید له بهر څخه راشي، په بهرني اسعارو کې. د ۵۰,۰۰۰ امریکایي ډالرو یا ډېرو مقدار لپاره، بانک د بهرني اسعار د معاملې فورمه (FET) صادروي، پرته له کوم سند ځمکې دفتر معامله نه پروسیس کوي.
زموږ سپارښتنه
که ستاسو بودیجه د ۳۰ تر ۴۰ میلیونه بهت لاندې وي، باید د یوه استوګنیز پیرود لپاره د تایلنډي شرکت جوړښت بېخي مه فکر کوئ. خطر دا نه دی چې سبا مفتشین راځي؛ خطر دا دی چې کله د بیا پلورلو وخت راشي، یو وکیل سره کار کوونکی پیرودونکی به داسې معامله ته لاس نه ور کړي، او دا ملکیت به خپل نقدینه والی له قانونیت مخکې له لاسه ورکړي.
یوه معقوله استثنا شتون لري: که تاسو یو ریښتینی فعال تایلنډي سوداګري چلوئ، چې ریښتینی عاید، کارمندان، او شریکان لري چې خپلې پیسې پانګه اچوي، نو د دې شرکت له لارې ځمکه نیول یوه معیاري سوداګریزه کړنلاره ده، نه یو تیري.
هغه یو ګام چې تر ټولو زیات ستونزې مخنیوی کوي، دا دی چې د لاسلیک کولو دمخه، له کانډومینیم حقوقي شخص څخه اوسنی سند غواړئ چې ستاسو ځانګړی واحد په پاتې کوټه کې شامل دی. دا سیالنه هرومرو د شخصي لیدنې پرمهال ترسره کړئ، او د دې سفر نیول یو څه د وخت وسعت سره پلان کړئ، ځکه چې ځمکه دفتر یوازې د اونۍ ورځو کې کار کوي.
پوښتنې چې پیرودونکي یې ډېری مطرح کوي
ایا بهرني کس په ۲۰۲۶ کال کې په تایلنډ کې ځمکه اخیستلی شي؟
په عمومي ډول نه. یوازینۍ محدودې استثناوې میراث او سکشن ۹۶ بیس دي، چې دا هم لږترلږه ۴۰ میلیونه بهت پانګه اچونه او د کورنیو چارو وزارت تصویب ته اړتیا لري.
د تایلنډي شرکت له لارې ویلا اخیستل خطرناک دي؟
هسې چې تایلنډي شریکان خپله پانګه نه ورکړي او په اداره کولو کې برخه نه اخلي، دا یوه نامني جوړښت ده چې غیرقانوني ده او جریمه یې تر ۱ میلیون بهت او ۳ کاله بند رسیدلی شي.
ایا زه کولی شم ۹۰ کلنه اجاره راجستر کړم؟
نه. یوازې ۳۰ کاله راجستر کیدلی شي. د تمدید ژمنه یوازې قراردادي ده، او د نوي اونر پر وړاندې یې د پلي کیدو تضمین نشته.
آیا پیسې باید له بهر راشي؟
هو، د کانډومینیم فریهولډ لپاره. پیسې باید بهرني اسعارو کې راشي، او د ۵۰,۰۰۰ امریکایي ډالرو یا ډېرو لپاره FET فورمه اړینه ده.
که تاسو د پوکت ملکیت اخیستل ته فکر کوئ، د تایلنډ املاک ټیم کولی شي مخکې له معاملې د کوټې او د اسنادو حقیقت وپلټي.
سرچینه: DBD امر شماره ۱/۲۰۲۶، د aiproperty-phuket.com له لارې نقل شوی