که تاسو د تایلنډ د کورنیو د پور کمښت اوریدلی وي او فکر کوئ چې دا د هغه هیواد اقتصاد د ښه کیدو نښه ده، نو لومړی دا حقیقت درک کړئ: دا کمښت د خلکو د لوړ عاید له امله نه، بلکې د بانکونو د پور ورکولو کلکوالي له امله دی. دا یوه مهمه توپیر دی چې هر پیرودونکی یې باید پوه شي، ځکه چې د دې شرایطو اغیز په بازار کي د بهرني پانګه اچوونکي لپاره بالکل بل ډول دی نسبت محلي پیرودونکي ته.
د تایلنډ د بانک (Bank of Thailand) د معلوماتو له مخې، د کورنیو پور د GDP په نسبت کي له ۹۰.۸٪ (چې د ۲۰۲۱ کال اوج و) اوس تر ۸۶٪ لاندې راټیټ شوی دی. په ورته وخت کي، د نویو رهنیو پورونو (mortgage) اندازه هم په کلکه راکمه شوې، ځکه چې سوداګریز بانکونه خپل د پور ارزونې معیارونه سخت کړي او د مخکینۍ ورکړي اندازه یې لوړه کړې ده. پایله دا ده چې محلي پیرودونکي په زیاته کچه د تمویل ترلاسه کولو توان نه لري، او د لومړني بازار غوښتنه یې په ورو ورو ډول کمیږي. د بزنس ټایمز راپور وايي چې د تایلنډ د کورنیو بازار اوس پرله پسې څلورم کال د ټیټوالي لور ته روان دی، ځکه چې د پور فشار او د پور کلکوالي لا هم داخلي غوښتنه سړوي.
خو د هغو بهرنیو پانګه اچوونکو لپاره چې په نغدو پیسو اخلي یا د تایلنډ نه بهر تمویل تنظیموي، دغه بدلون یو ښه فرصت پرانیزي. خو د دې فرصت نه ګټه اخیستل، لومړی د شمېرو شاته پټو دلایلو پوهیدو ته اړتیا لري.
اصلي شمېرې چې باید یې یاد ولرئ
- د کورنیو پور د GDP نسبت له خپل اوج ۹۰.۸٪ (۲۰۲۱ کال) نه اوس د ۲۰۲۶ کال په پیل کي تر ۸۶٪ لاندې راغلی دی
- دا کمښت د بانکونو د پور ورکولو د کلکو پالیسیو له امله دی، نه د کورنیو د عاید له زیاتوالي
- د تایلنډ نویو رهنیو پورونو اندازه کمه شوې، چې پایله یې د کور د محلي غوښتنې کمزوري ده
- د تایلنډ د بانک پالیسي بیه (policy rate) اوس ۲.۲۵٪ ده، په داسي حال کي چې د تایلنډي پورگیرو لپاره اوسط رهني پور بیه ترمنځ ۵.۵-۷.۵٪ کلني ده
- د نغدو پیسو لرونکي بهرني پیرودونکي اوس د کاندو (condominium) پیرود کي پیاوړي چوکاټ غوښتنه (negotiating position) لري ځکه چې محلي غوښتنه کمزورې شوې
- د بانکاک او ووکت جوړونکي شرکتونه خپل تخفیفونه او انعامي وړاندیزونه پراخوي ترڅو خرڅلاو ونه درانه شي، او په فعاله توګه بهرني پیرودونکي را جذبوي
د بازار حقیقي وضعیت: شمېرو ته یو ژور کتنه
- د تایلنډ بانک تر پرله پسي درېو ربعو راهیسي د کورنیو پور کمښت ثبت کړی دی (سرچینه: د تایلنډ بانک د پیسو پالیسۍ راپور)
- د رهني پور غوښتنليکونو رد کیدو کچه د ۲۰۲۴ کال په پرتله اټکل شوې چې ۱۵-۲۰٪ لوړه شوې ده
- د ارزښت پر بنسټ پور (Loan-to-Value یا LTV) پولې د دوهم او دریم کور لپاره لا هم سخته ده، چې د ارزول شوي ارزښت ۷۰-۸۰٪ پوري محدوده ده
- د بانکاک نه پلورل شوي کاندو شمېر له ۶۵,۰۰۰ واحدو نه زیات شوی دی (سرچینه: د کوچني ملکیت چارو اداره یا AREA)
- د بانکاک په نویو جوړو شوو کاندو کي اوسط بیه د سیمي پر بنسټ ۱۲۰,۰۰۰-۱۸۰,۰۰۰ تایلنډي بات په هر مربع متر ده، خو د غوره جوړونکو شرکتونو محصولات چي بهرنیو پیرودونکو ته وړاندي کیږي، اوس د ۱۰۰,۰۰۰ تایلنډي بات د هر مربع متر نه هم پورته دي
- بهرني وګړي کولی شي د هري ودانۍ ۴۹٪ د بهرني ملکیت کوټا لاندي کاندو وپیري، او دغه کوټه اوس په مشهورو پروژو کي ډیره ژر ډکیږي ځکه چې غوښتنه بیرته بهرنیو پیرودونکو ته منتقلیږي
- د جوړونکو شرکتونو د قسط ورکولو پلانونه اوږده شوي، ځینو شرکتونو تر ۳۶ میاشتو پوري د پور نه لري قسط وړاندیزونه هم شروع کړي ترڅو خرڅلاو تحریک کړي
- ووکت اوس د تایلنډ ترټولو بهرني ودانه بازار دی، چیرته چي بهرني پیرودونکي د دوهم کور، کرایې پانګه اچونې، او مهاجرت لپاره غوښتنه له لاري ملي کچه رکود کمزوروي
ولي د کورنیو پور کمښت د بازار لپاره خامخا ښه خبر نه دی؟
کله چې پور د پور کلکوالي له امله راکم شي، نه د عاید له زیاتوالي، دا د پیرودونکي غوښتنې د کمښت نښه ده. تایلنډي کورنۍ ډیرې شتمنۍ نه دي پیدا کړي، بلکې یوازي یې د پور اخیستو وس نه لري. دا حالت په بازار کي د ۳ میلیونه تایلنډي بات پوري د لوی بازار (mass-market) پرمختګونو کي د کمو معاملو په بڼه ښکاره کیږي.
آیا دا د کاندو بیو کمښت معنی لري؟
د بیو مستقیم کمښت نشته. جوړونکي شرکتونه ډیر ځله پټ تخفیفات غوره کوي: وړیا فرنیچر پکیجونه، د تضمین شوي کرایې عاید انتقال، او اوږد قسطونه. حقیقي تخفیف د لیست بیه نه اوس د پروژې او جوړښت مرحلې پر بنسټ ۵-۱۲٪ پوري رسیدلی شي.
آیا بهرنی وګړی د تایلنډي بانک نه رهنی پور اخیستلی شي؟
په تیوري کي هو، خو په عمل کي نږدې ناشونی دی. یوازي څو بانکونه (لکه UOB، ICBC Thailand) د غیرمقیمینو غوښتنلیکونه په پام کي نیسي، او شرایط یې سخت دي: ۳۰-۵۰٪ مخکینۍ ورکړه، ۶-۸٪ کلنۍ سود بیه، او د تایلنډ یا د بانک اصلي هیواد کي د عاید اثبات لازمي دی.
آیا پیرودونکي باید د تایلنډ بانک د نورو نرخ کمښت ته انتظار وباسي؟
د تایلنډ بانک محتاطانه چلند لري. مقرراتي اداره خپله پالیسي بیه د ۲۰۲۵ کال په اخر کي تر ۲.۲۵٪ راټیټه کړه، خو نور کمښت به د تورم او د بات د تبادلې نرخ پوري اړه ولري. حتی که نرخونه نور هم راکم شي، بانکونه مجبور ندي چي خپل د پور معیارونه سست کړي، نو مستقیم اغیز یې پر رهني پور لاسرسي محدود پاته کیدی شي.
کوم د بانکاک سیمې تر ټولو زیات د غوښتنې کمښت لاندي دي؟
هغه بهرنۍ سیمې چي د نویو BTS او MRT مترو کرښو په اوږدو کي پرمخته لاړي، چیرته چي جوړونکو شرکتونو ډله ییز پروژې د تایلنډي منځنۍ طبقې پیرودونکو ته موخه کړي وې، تر ټولو زیات فشار لاندي دي، په ځانګړي ډول بانګ نا (Bang Na)، بانګ سو (Bang Sue)، او رانګسیت (Rangsit). مرکزي سیمې لکه سوخومویت (Sukhumvit)، سیلوم (Silom)، او ساتون (Sathon) د دوامداره بهرني غوښتنې له امله لا هم زیات مقاومت لري.
د بانکاک بازار د ووکت نه څنګه توپیر لري؟
ووکت ډیر زیات بهرنیو پیرودونکو ته مخه اړولی دی. په جزیره کي د غیرمقیمینو معاملات د غوره درجه بازار کي تر ۴۰-۶۰٪ رسیږي. دا معنی لري چې د تایلنډي پورگیرو لپاره کلک پور شرایط ووکت ته کمزوري اغیز کوي. هلته د بیو اصلي محرک د بات د ډالر او یورو په وړاندي د تبادلې نرخ، او د توریزم جریان دی.
په دې کلک پور شرایطو کي پیرودونکي باید د څه شي پام وساتي؟
د جوړونکي شرکت مالي روغتیا ښه وڅیړئ. لکه څنګه چي خرڅلاو سست کیږي، ممکن ضعیف شرکتونه جوړښت وځنډوي یا د کیفیت اندازه راکمه کړي. د پلټل شویو مالي راپورونو غوښتنه وکړئ او د دمخه پلورل شویو واحدو تناسب وڅیړئ. که چیري د جوړښت په پیل کي د واحدونو ۵۰٪ نه کم پلورل شوي وي، دا د لوړ خطر نښه وګڼئ.
آیا د کرایې لپاره اخیستل لا هم ارزښت لري؟
د بانکاک کاندو خالص کرایه عاید کلنی ۴-۶٪ دی، په داسي حال کي چي د ووکت اداره شوي اپارتمانونو برخه ۵-۸٪ وړاندي کوي. کله چي جوړونکي شرکتونه ډیر چمتو د خبرو اترو لپاره دي او د تایلنډي پیرودونکو رقابت هم کم دی، اوس یو مناسب وخت دی چي د لیدنې سفر تنظیم کړئ او ملکیتونه په خپله سترګه وګورئ.
د ۲۰۲۶ کال دوهمه نیمایي ته اټکل څه دی؟
د بازار اټکلونه ښیي چي د بانکاک نوي پروژو پیل به تر کال پایه پوري ۱۰-۱۵٪ راکم شي. دا به نوی عرضه محدوده کړي او په منځمهاله موده کي به بیو ته ملاتړ ورکړي. د ۳-۵ کالو لید لرونکو پانګه اچوونکو لپاره، اوسنی حالت یو منځنی خطر لرونکی د ننوتلو فرصت دی.
که تاسو غواړئ چي په دې بدلون کي د یو باوري لاسي سره مخکي شئ، د د تایلنډ املاک ماهرین چمتو دي چي تاسو سره د مناسب ملکیت په موندلو کي مرسته وکړي.
سرچینه: بزنس ټایمز