که تاسو کله هم دا اوریدلي وي چې ستاسو کوم پیژندونکي یا دوست په پوکیټ یا بنکاک کې کور د یو 'تایلنډي شرکت' په نوم اخیستی، نو ښایي هغه شرکت یو نامینی جوړښت وي. اوس دا رواج د تایلنډ د قانون تر سختې نظر لاندې راغلی دی. د ۲۰۲۶ کال په پیل کې تایلنډي چارواکو د بنکاک په Pattanakarn او Krungthep Kreetha سیمو کې ۳۳ شتمن کورونه چې ټول ارزښت یې ۱.۲۷ ملیارد باهت (نږدې $۳۵ میلیونه) دی، تر پلټنې لاندې راوستل. دا یوازې یوه خبر پاڼه نه ده، بلکې هغو بهرنیو پانګوونکو ته یو ښکاره پیغام دی چې کلونه یې پر داسې جوړښتونو تکیه کړې وه: خپله ستراتیژي بیا وڅارئ.
لنډه او سمه ځواب
که تاسو پوښتنه کوئ چې ولې دا پلټنه روانه ده، لنډ ځواب دا دی: تایلنډي قانون (د ځمکې قانون، ماده ۸۶) بهرنیانو ته د ځمکې مستقیم ملکیت نه ورکوي، نو ځینو بهرنیانو د تایلنډي شرکتونو له لارې چې تایلنډیان یې په ظاهره کنترول لري خو حقیقي ګټه یې بهرني پانګوونکي ته رسیږي، دا بندیز ورغولی دی. اوس د ځمکو ریاست او د ځانګړو پلټنو ریاست (DSI) پدې کار پسې ولاړ دي.
- ۳۳ شتمن کورونه په ۱.۲۷ ملیارد باهت ارزښت د تایلنډي چارواکو تر پلټنې لاندې دي، اصلي تمرکز یې د بنکاک په Pattanakarn او Krungthep Kreetha سیمو کې دی، د The Nation Thailand د راپور له مخې
- پلټنه هغو نامینی جوړښتونو ته متوجه ده چې بهرنیان یې د تایلنډ د ځمکې مستقیم ملکیت بندیز تیرولو لپاره کاروي
- تایلنډي قانون (د ځمکې قانون، ماده ۸۶) بهرنیانو ته د ځمکې مستقیم ملکیت نه پرېږدي
- د نامینی جوړښتونو جریمې کې د شتمنۍ ضبطول، تر ۲۰۰۰۰ باهت پورې جریمې، او د بهرنیو سوداګریزو چارو قانون له مخې جزايي تعقیب شامل دي
- یوه بله جلا سویلي عملیات په پوکیټ، پانګا، او کرابي کې ترسره شوه چې پایله یې ۴۸ نیول شوي کسان او د ۱.۰۵ ملیارد باهت ارزښت لرونکې شتمني (۸۹ ځمکنۍ پارسلونه) وو
- قانوني بدیل لارې: د بهرني آزاد ملکیت کوټا (تر ۴۹٪ پروژې) لاندې د یو کاندو اپارتمان اخیستل، یا د ۳۰ کلن اجارې له لارې د ځمکې تر واکمنۍ لاندې راوستل چې د نویولو حق هم لري
- د کاندو اپارتمانونو بازار له دې پلټنې څخه اغیزمن نه دی
اصلي حقایق او شمېرې
- دا پلټنه یوازې پر هغه کورونو او ویلاګانو متمرکزه ده چې ځمکنی پارسل ورسره وي، نه پر کاندو واحدونو. ځکه چې قانوني ستونزه یوازې د ځمکې له ملکیته راولاړیږي.
- د پلټنې لاندې ملکیتونو منځنۍ ارزښت شاوخوا ۳۸.۵ میلیونه باهت (نږدې $۱.۰۷ میلیونه) دی چې دا سمدلاسه لوړ ارزښت لرونکو ویلاګانو ته ګوته نیسي.
- د The Nation Thailand د معلوماتو له مخې، دا پلټنه د ځمکو ریاست او د ځانګړو پلټنو ریاست (DSI) پلي کوي.
- د پوکیټ، پانګا، او کرابي په سیمو کې یوه توازي عملیات چې ۵۰۰ څخه زیات چارواکي پکې ښکیل وو، ۴۰ منظور شوي نیونې امرونه، او ۱۳ اجرا شوي پلټنې امرونه ولري، ۴۸ کسان یې ونیول (۲۷ تایلنډیان او ۲۱ بهرنیان، په شمول د اسراییلو، فرانسې، پولنډ، سویس، انګلستان، هالنډ، روسیې، او سویلي افریقا اتباعو). دا معلومات د Bangkok Post او The Phuket News له خوا راپور شوي دي.
- په ۲۰۲۵ کال کې تایلنډ لا هم د بهرني ملکیت لرونکو تایلنډي شرکتونو کتنه سخته کړه او د DBD (د سوداګرۍ پراختیا ریاست) له لارې د پانګوالو تصدیق کولو سیستم یې زیات کړ.
- د بازار اټکلونو له مخې تر ۷۰٪ پورې د پوکیټ هغه ویلاګانې چې بهرنیان یې لري، په یو ډول نامینی جوړښت کې جوړ شوي دي.
- بهرنیان کولی شي یو کاندو واحد (فریهولډ) په قانوني توګه ولري، پداسې حال کې چې د پروژې د بهرني ملکیت کچه له ۴۹٪ څخه ډېره نه وي.
- د ۳۰ کلونو لپاره اجاره (leasehold) توافقونه چې د نویولو حق هم لري، یو قانوني منل شوی طریقه ده او د ضبطیدو خطر نه لري.
پوښتنې چې پیریدونکي یې کوي
د تایلنډ نامینی ملکیت جوړښت څه شی دی؟
یو بهرنی سړی د تایلنډ یو شرکت (Thai Co., Ltd.) جوړوي چې ۵۱٪ سهمونه یې په ظاهره تایلنډي نامینی سهم لرونکو ته ورکول کیږي. شرکت ځمکه او کور اخلي، خو حقیقي کنترول او ګټه بهرني پانګوونکي ته رسیږي. تایلنډي قانون دا کار د بهرنیو سوداګریزو چارو قانون او د ځمکې قانون د تیرولو په توګه ګڼي.
د نامینی جوړښت کارولو لپاره کومې جریمې پلي کیږي؟
د بهرنیو سوداګریزو چارو قانون (۱۹۹۹) لاندې، جریمې کولی شي تر ۱ میلیون باهت پورې ورسیږي او/یا تر ۳ کلونو پورې بند. د ځمکې قانون هم غوښتنه کوي چې د تیري د کشف کیدو وروسته د ځمکې د ۱۸۰ ورځو دننه اجباري خرڅول وشي. که خرڅول ونه شي، ملکیت دولت ته لاړ شي.
ایا زه کولی شم هغه ویلا له لاسه ورکړم چې د نامینی له لارې مې اخیستې وه؟
هو، دا خطر شته. کله چې تیری تایید شي، محکمه کولی شي امر ورکړي چې شتمني د شپږو مياشتو دننه وپلورل شي. که پیرودونکی ونه موندل شي، شتمني ضبطیږي. مخکینۍ بېلګې شته: په ۲۰۲۴ کال کې ډیرې ویلاګانې په کوه سامویي کې ضبط شوې.
یو بهرنی سړی څنګه کولی شي په تایلنډ کې د ځمکې سره کور په قانوني توګه واخلي؟
خورا عام او خوندي لاره اجاره (leasehold) ده. تاسو ځمکه د ۳۰ کلونو لپاره اجاره کوئ او د نویولو حق مو دوه اضافي دورو ته پاتې کیږي، پداسې حال کې چې د ودانۍ جوړښت پخپله ستاسو په نوم ثبتیدلی شي. بله لاره، د حقیقي (غیر نامینی) تایلنډي شرکت له لارې چې ریښتیني سوداګریزې چارې او مشروع تایلنډي شریکان لري، خو دا لاره جدي قانوني مرستې ته اړتیا لري.
ایا دا پلټنه د کاندو اپارتمانونو بازار اغیزمن کوي؟
نه. بهرنیان قانوني حق لري چې د یوې پروژې د ۴۹٪ د بهرني ملکیت کوټا دننه یو کاندو واحد (فریهولډ) ولري. دا میکانیزم د کاندومینیم قانون کې ذکر شوی او له نامینی جوړښتونو سره اړیکه نه لري.
د تایلنډ کومې سیمې تر ټولو زیات خطر لري؟
پوکیټ، کوه سامویي، پتایا، او هوا هین د بهرني ملکیت لرونکو شتمنو ویلاګانو تر ټولو ډیره کچه لري، او له همدې امله د نامینی جوړښتونو او پلي کولو فعالیت هم پکې تر ټولو زیات دی.
ایا اوس هم په تایلنډ کې د ملکیت اخیستل ارزښت لري؟
هو، خامخا، په دې شرط چې قانوني جوړښت سم وي. د کاندو اپارتمانونو بازار بشپړ پرانیستی پاتې دی، د بنکاک کرایې ګټه کلنۍ ۵-۷٪ ده، او مدیریت شوي شتمنۍ په پوکیټ کې کولی شي تر ۸-۱۰٪ ورسیږي. اصلي خبره دا ده چې د جواز لرونکو وکیلانو سره کار وکړئ او له تیارو جوړښتونو ډډه وکړئ.
که زه دمخه یو ملکیت د نامینی له لارې لرم، څه وکړم؟
سملاسي د ځمکې قانون کې تخصص لرونکي تایلنډي وکیل سره مشوره وکړئ. لارې چارې شاملې دي: شرکت بیا جوړول تر هغه چې قانوني شرایط پوره کړي، اجارې ته بدلول، یا د ستاسو سیمې ته د پلي کولو له رسیدو مخکې ملکیت خرڅول.
له پیرودلو مخکې د یو قانوني جوړښت تصدیق څنګه کولی شم؟
له خپلواک وکیل چې له پلورونکي سره اړیکه نه لري، د قانوني بیاکتنې غوښتنه وکړئ. تصدیق کړئ چې تایلنډي سهم لرونکي حقیقي کسان دي چې د تصدیق وړ عاید لري، او شرکت ریښتینی سوداګریز فعالیت کوي او مالیه ورکوي.
ایا دا پلي کولو څپه به د تایلنډ د ویلاګانو نرخونه اغیزمن کړي؟
په لنډ مهال کې، ثانوي بازار عرضه کیدای شي زیاته شي ځکه ځینې مالکان به مخکې له دې چې کتنه یې سیمې ته ورسیږي، په بیړه خپلې شتمنۍ وپلوري. دا کیدای شي هغو پیرودونکو ته چې د لږ نرخ سره د اجارې ویلا اخیستل غواړي، یوه ښه فرصت پرانیزي.
پایله: دا بحران نه، بلکې سمون دی
اوسنی حالت هیڅ ډول بحران نه دی، بلکې د بازار سمون او روڼتیا ته د تللو یوه طبیعي پروسه ده. تایلنډ په ثابته توګه د لوړې روڼتیا په لور روان دی، او هغه پانګوونکي چې خپلې معاملې د قانون دننه جوړوي، تر ټولو زیات ګټه به وګټي. د ۲۰۲۶ کال تر ټولو روښانه قاعده دا ده: د معاملې قانوني سموالی د بیې له کچې زیات مهم دی. د قانوني مشورې کموالی کیدای شي ستاسو ټوله پانګونه له لاسه ورکړي. که تاسو هم په تایلنډ کې د خوندي او قانوني پانګونې لپاره لارښود غواړئ، د تایلنډ املاک ټیم کولی شي درسره مرسته وکړي چې سم ملکیت او سم جوړښت ومومئ.
سرچینه: The Nation Thailand