یو پوښتني پیرودونکی د پوکت په تالنګ کې د ځمکې دفتر ته ننوځي، د ویلا معامله بشپړولو لپاره. د هغه د هولډینګ شرکت تایلنډي شریک ورسره ناست دی، د پاسپورټ او د شرکت مهر سره. خو دا ځل افسر یوازې د شرکت اسناد نه غواړي، بلکې د تایلنډي شریک بانکي بیان، د دندې تصدیق، او دا توضیح غواړي چې د پیرودنې پیسې له کومه راغلي دي. دوه کاله وړاندې دا صحنه غیر معمولي وه. د می 2026 له نیمایي راهیسي، دا معمولي کړنلاره ده.
د تایلنډ د ځمکو ریاست (Department of Lands) درې سرکلرونه، چې هر یو 'خورا عاجل' نومول شوی، ټولو ولایتي ځمکې دفترونو ته لیږلي دي. دې سرکلرونو مخکینۍ متفرقه لارښودونې په یو ملي سیستم کې یوځای کړې: د ځمکه لرونکو قانوني ادارو ملي ډیټابیس، میاشتنی د معلوماتو تطبیق، او مرکزي چارواکو ته ربعوار راپور ورکول.
د تایلنډي شرکت له لارې د ځمکې پیرودل اوس هم شونی دي که چیرته؟
هو، خو یوازې کله چې شرکت حقیقي وي. که تایلنډي شریکانو رښتیا پیسې ورکړي وي او شرکت واقعي فعالیت او راپورونه ولري، خبره حل ده. خو ستونزه دا نه ده چې قانوني بڼه څه ده، بلکې دا چې تر شا څه حقیقت دی. یو شرکت چې یوازې د یوې ویلا لرلو لپاره جوړ شوی، لومړی ځل چې ډیټابیس سره پرتله شي، لوړ خطر کټګورۍ ته ځي.
د خطر نښه شوي قضیو کې، دفترونه کولی شي د شریکانو راجستر، د سوداګریز پرمختګ ریاست (Department of Business Development) ته سپارل شوي اسناد، مالي سندونه غواړي، او د شرکت ثبت شوي آدرس کې د ځای پر ځای معاینه (on-site inspection) هم ترسره کړي. د Mondaq یو حقوقي تحلیل وايي چې اوس د ولایتي حقیقت موندنې کمېټو کې ځانګړي څیړونکي، لکه سیمه ایز پولیس مشران، شامل کیږي، چې دا چارواکو ته د شریکۍ، مالیې او مهاجرت معلوماتو ته لاسرسی ورکوي.
د نننده کالو تر شا حقیقي کیسه: 2 ملیون بات او 5 ملیون بات حد
د ځمکو کوډ (Land Code) د ماده 74 له مخې چارواکي کولی شي د معامله کوونکو او شریکانو د پیسو سرچینه، عاید، دنده، او مالي وضعیت وپوښتنه کړي. دا زیات کنترول دوه حالتونو کې پلی کیږي: نغدې معاملې چې له 2 ملیون بات څخه ډیرې وي، یا هغه چیرې چې د شتمنۍ ارزیابی شوی ارزښت (د ځمکو دفتر رسمي ارزیابي، نه د قرارداد قیمت) له 5 ملیون بات ډیره وي. د بنکاک بیزنیوز (Bangkok Biznews) راپور له مخې، دا دوه حدونه په ځانګړي ډول د دې لپاره کار کوي چې وګورل شي پیسې د شخصي شتمنۍ دي که مشترک زوجي شتمني، نو پیرودونکي باید مخکې لاسي اسناد چمتو کړي.
که یو شرکت د ځمکو کوډ د ماده 97 او 98 له مخې د بیرنۍ قانوني شخص (foreign juristic person) په توګه وپیژندل شي، دفتر باید سملاسي، پرته له دې چې ربعوار دورې ته انتظار وباسي، راپور ورکړي.
هغه جوړښتونه چې اوس تر ټولو زیات خطرناک دي
د تیرو کلونو تر ټولو مشهور جوړښت، یعنی د محدود رایه ورکولو حق لرونکې غوره برخې (preference shares)، چیرې چې تایلنډيان د پانګې 51٪ لري خو یو رایه لري د بیرنۍ شریک لسو رایو په مقابل کې، اوس هغه نمونه ده چې مفتشین یې لومړی لټوي. یو تایلنډي شریک چې د کنترول څخه محروم شوی، دا د نامي (nominee) جوړښت کلاسیک تعریف دی.
'زموږ تایلنډي وکیل جوړ کړی، نو باید قانوني وي' اوس هیچ ډول محافظت نه ورکوي. د معاملې راجستر کول هیچ کله د قانونیت تضمین نه وو، او اوس نو خو هیچ وروستی مرحله هم نه ده.
دوهم افسانه چې باید یې خبر شئ، د 30+30 کلن اجارې فورمول دی. د مدني او سوداګریز کوډ اجازه ورکوي چې د ریښتیني شتمنۍ اجاره تر 30 کالو پورې راجستر شي. یو ژمنه شوی تمدید چې په قرارداد کې لیکل شوی، د یو ځانګړي مالک شخصي تعهد دی، نه یو حق چې ځمکې سره ځي. که ځمکه لاسونه بدل کړي یا د پور لپاره ضبط شي، ممکن هیچ چا نه وي پاتې چې دا دوهم 30 کلن دوره پوره کړي.
زما نظر: د کوچني بودیجې لپاره شرکت جوړښت اوس اقتصادي بی معنا دی
که د یو شخصي پیرودونکي بودیجه له 10 تر 15 ملیون بات لاندې وي، شرکت جوړښت اوس اقتصادي لحاظ بی معنا دی. کلني راپورونه، آډیټونه، د ځای پر ځای معاینه خطر، او د پنځو کلونو دننه د زور تر لاندې پلورلو احتمال، هره قیمتي ګټه لهانده کوي چې د یو کاندو (condominium) پرتله کیدی شي کوم چې د بیرنۍ کوټا (پروژې د پلورونکې ساحې 49٪) دننه، مستقیم د بیرنۍ شخص په نامه سره، او د واحد لپاره بشپړ چانوت (chanote) سره وي.
که تاسو یو واقعي سوداګري جوړوئ، لکه هوټل، صنعتي عملیات، یا کرنیزه پروژه، سره یو حقیقي تایلنډي شریک چې ریښتیني پیسې او مرور کولو راپورونو کې ښکاري، دا سرکلرونه تاسو نه لمسوي. دا کنټرول د خالي پوسته شرکتونو د لیرې کولو لپاره ډیزاین شوی، نه د فعالو شرکتونو لپاره.
یو صادقانه خبرداری: کنټرول به له ولایت څخه ولایت ته توپیر ولري. پوکت، کوه سموي، پتایا، او چیانګ مای لوړ پام لرونکي سیمې دي، په داسې حال کې چې د ایسان (Isan) په لرې پرتو سیمو کې ځمکو دفتر به لومړۍ ربعۍ کې د ځای پر ځای معاینه پیل نه کړي. تګلاره توپیر لري، خو د قانون اصل نه بدلیږي، دا یوازې دا اثر لري چې کله به دقت یو ملکیت ته رسیږي.
که ستاسو ملکیت اوس هم د تایلنډي شرکت له لارې وي، دا درې شیان وګورئ
د ربع پای مخکې خپل اسناد وګورئ او دا وګورئ: ایا تایلنډي شریکانو رښتیا خپل شریکي پیسې ورکړي؟ ایا د شرکت راجسترشوی آدرس د حقیقي فعالیت سره سمون لري؟ او ایا راپورونه د فعالیت هر کال لپاره سپارل شوي دي؟ دا هغه درې ټکي دي چې ځمکو دفترونه لومړی وګوري، او دا د پوښتنې پورته کیدو مخکې خورا ارزانه د حل کولو لپاره دي.
عملي یادونه: د ځمکو دفتر کې لاسليک کولو او ثبت کولو لپاره اوس ډیر ځله د ټولو خواوو شخصي حضور اړین دی، ځکه افسران اوس خلک پوښتي، نه وکالتنامه. که تاسو د پوکت کې پانګه اچونه پلان کوئ، د تایلنډ املاک ٹیم کولی شي مخکې تر مخکې د شفاف او خوندي جوړښت لپاره لارښود درکړي.
سرچینه: Mondaq