یو پیرودونکی چې د پوکيټ یوه ویلا یې د ۱ میلیون ډالرو په ارزښت اخیستله، په یو وار درې سندونه لاسلیک کړل: د ځمکې کرایه (لیز)، د ساختمان فریهولډ سند، او د اداره کوونکې شرکت سره د خدمت تړون. وکیلانو یوه بند شرطه وموندله چې پرمختیا کوونکي (ډویلوپر) ته اجازه ورکوله چې که کوم شی هم غلط شي، لکه د اوبو د بلي وخت پر وخت نه ورکول، نو دی کولی شي ټول درې تړونونه یو ځل ودروي، حتی هغه لیز چې کور لاندې ځمکه پرې بنسټ لري.
دا بند شرطه د خبرو اترو په جریان کې لغوه شوه. که داسې نه وای شوی، یو میلیون ډالره شتمني به یوازې د یوې اوبو بلي پر بنسټ خطر ته اوښتې وای.
دا یو استثنايي قضیه نه ده. تایلنډ کې د پلور اسناد (SPA) لپاره هیڅ اړین رسمي (نوټریل) کتنه شرط نه ده، او هغه معیاري فورمې چې پرمختیا کوونکي او کورنۍ خاوندان کاروي، د دوی خپلو وکیلانو لیکلي، د دوی خپل فایدې لپاره. دلته اصلي کار د چانوت (د ملکیت سند) کتنه نه ده، ډیری وارې چانوتونه صاف او روښانه وي. زر او پیسه د تړون په متن کې ضایع کیږي.
کوم شرط باید تر ټولو لومړی وګورو؟
که یو کانټراکټ پکیج (لکه ویلا + ځمکه کرایه + خدمت تړون) وي، نو د اول شی چې باید وګورئ هغه 'کراس ډیفالټ' (cross-default) شرط دی. دا هغه شرط دی چې د یو تړون د ماتیدو له امله، پاتې ټول تړونونه هم ختم کیدلی شي. که تاسو د ویلا او ځمکې کرایه یو ځای اخلئ، یاده شرطه کولی شي ستاسو ټوله شتمني، چې تر ۱ میلیون ډالرو پورې ارزښت ولري، یوازې د یوې کوچنۍ بلې له امله له لاسه ورکړئ.
د پوکيټ او سمویي ویلا: د لیز او فریهولډ ترکیب کې خطر چیرته پټ دی؟
په پوکيټ او کو سمویي کې ډویلوپرانو ډیری وخت داسې پکیج پلورل کیږي چې ځمکه پرې د ۳۰ کاله لیز وي او کور یې فریهولډ وي. دا ترکیب قانوني او عام دی، خو له درې یا ډیرو اسنادو څخه جوړ وي، او کمزوري ټکی تل په دې اسنادو د یو بل سره پیوستون (seam) کې پروت وي.
باید وپوښتئ: که ملکیت درېیم کس ته وپلور شي، که وارث ته انتقال شي، که د اداره کوونکې شرکت بدلون راشي، یا که ګاونډیانو سره اختلاف پیدا شي، بیا څه پیښیږي؟ که د ځمکې لیز ۳۰ کاله وي او د دوه ځلي نوي کیدو ژمنه ورسره وي، نو باید وپوښتل شي چې دویمه نویکول (renewal) په څه ډول تضمین شوي. ډیری وارې هیچا سره یوازې د کورنۍ خاوند ژمنه (goodwill) وي، بل هیڅ نه، او همدلته ستاسو وکیل باید له تاسو سره ریښتینی وي، نه دا چې یوازې ښکلی وړاندیز درکړي.
د بنکاک مال کیرایي: ۱۰٪ ساليانه زیاتوالی به مو څومره لګښت وباسي؟
بنکاک کې د مالونو دوکانونو کیرایه کانټراکټونه معمولا هر کال ۱۰٪ ساليانه زیاتوالی (indexation) او د هر ۱۸ میاشتو یو ځل د کرایه بیا کتنې حق لري، پرته له خبرو اترو څخه، یعنی خاوند یې یوازې پرې خبر کولی شي. یوه ثبت شوې قضیه کې، دې کرایې د یوې منځنۍ اندازې مال یوونیټ کیرایه کوونکي ته یوازې د کرایه نرخ ثابت کولو له امله، تقریبا ۵,۰۰۰ ډالره په کال کې خوندي کړل.
د پاتایا جوړونې کانټراکټونه: ولې یوازې پیرودونکی جزا کیږي؟
پاتایا کې د جوړونې کانټراکټونه تقریبا تل پیرودونکي د ناوخته تادیاتو له امله جزا کوي، خو ډویلوپرانو ته د ناوخته سپارلو (handover) له امله هیڅ جزا نه ورکول کیږي. دا نابرابري هغه وخت سره کیدی شي جوړه شي چې کانټراکټ کې واضح موده او د جوړونې کیفیت معیارونه ورزیات کړل شي، او هم دواړه لوري ته د تاخیر جزا وضع شي.
لایسنس او فرنچایز تړونونه: د سمویي یوه قضیه څه ښوونه راکوي؟
سمویي او بنکاک کې لایسنس او فرنچایز تړونونه ډیری وخت د سوداګریزې نښې (برانډ) هیڅ محافظت نلري، او د روياليتي نرخ یو اړخیز بدلون منلی شي. یوه سمویي د سیاحت سوداګریزه قضیه کې، د تضمین او تلافي شرطونو ورزیاتولو له امله، شاوخوا ۱۰۰,۰۰۰ ډالره خطر بند شو.
که د ودانۍ خاوندي بدله شي، خو ستاسو کیرایه تړون کې د تسلسل (succession) شرط نه وي، نو نوی خاوند کولی شي ستاسو د کیرایه شرطونه له سره ولیکي. دا یوازې د تسلسل شرط سره حل کیدلی شي.
پرتله کوونکی جدول
| د تړون ډول | عمومي دام | لومړی باید څه وګورئ | د غلطۍ لګښت |
|---|---|---|---|
| ویلا: ځمکه لیز + ساختمان فریهولډ | کراس ډیفالټ چې ټول تړونونه یو ماتیدو له امله ختم کوي | د ختمیدو شرط، د لیز نویکیدو شرایط، د حقونو انتقال | تر ۱ میلیون ډالرو پورې شتمني له لاسه ورکول |
| د پیرودلو پخوانی (off-plan) کوندو | یوازې پیرودونکي ته جزا، مبهم کیفیت معیارونه | د جوړونې پړاوونو پر بنسټ تادیه، د تاخیر جزا، د سپارلو کتنه | ۱۲ تر ۱۸ میاشتو خالي پاتې کیدل پرته له تلافي |
| د مال سوداګریز کیرایه | ۱۰٪ ساليانه زیاتوالی + هر ۱۸ میاشتو کرایه بیا کتنه | د زیاتوالي فورمول، د خاوندي بدلون شرط، د امانت شرایط | شاوخوا ۵,۰۰۰ ډالره په کال، د هر یونیټ لپاره |
| برانډ لایسنس | نه شته IP محافظت، پرته له تلافي ختمول | په تایلنډ کې د سوداګریزې نښې ثبت، موده، د ختمیدو دلایل | تر ۱۰۰,۰۰۰ ډالرو پورې د بل چا برانډ ته لګول شوي پیسي |
| فرنچایز | یو اړخیز روياليتي بدلونونه، مبهم مارکیټنګ فیس | ثابت روياليتي نرخ، مارکیټنګ بودجه، حصري سیمه | د ټول تړون موده کې غیرمتوقع لګښت زیاتوالی |
اصلي خطرونه چې پیرودونکي یې ډیری وخت له پامه غورځوي
- یوازې چانوت کتل او ودریدل. یو پاک چانوت تاسو د یو اړخیز تړون له لاسه نه ژغوري. دواړه اسناد باید کتل شي.
- پر ژباړې باور کول. د تایلنډ محکمه کې د تایي ژبې نسخه غالبه ده. انګلیسي یا نورې ژباړې یوازې د مرجع لپاره وي. باید واضح شرط وي چې کومه نسخه رسمي ده، او دواړه نسخې باید د خپلواک ژباړن له خوا پرتله شي.
- د تاخیر جزا شرط د بشپړ حل ګڼل. شرط لیکل کیږي، ډویلوپر یو کال ناوخته سپاري، خو د ډویلوپر شرکت حساب خالي وي او هیڅ نه شته چې راټول شي. جزا یوازې هغه وخت کار کوي چې د جوړونې پړاوونو پر بنسټ تادیه، بانکي تضمین، یا وروستي تادیې ساتل ورسره یوځای شي.
- د تعطیلاتو سرعت سره لاسلیک کول. امانت یوه ورځ ولاړ شي، خو کانټراکټ د یوې میاشتې کتنه غواړي. د ساتنې (reservation) تړونونه تقریبا تل غیرقابل بیرته ورکړي امانت شرط لري، نو باید مخکې له پیسو تلو خبرې اترې وشي.
- د اداره کوونکې شرکت بې طرفي ګڼل. د خدمت تړون ډیری وخت له ډویلوپر سره وابسته وي او کولی شي د خدمت فیس بې حده زیاتوالی ته اجازه ورکړي. یو فورمول یا سخت حد باید وضع شي.
زما سپارښتنه دا ده: هیڅکله د ډویلوپر پکیج د ډویلوپر خپلو کلماتو سره مه لاسلیک کړئ، حتی که پلور مدیر ووایي دا معیاري او بدلون ناوړ دی. دا شرط دوامداره بدلیږي. یوه شرط: که د قضیې اندازه له شاوخوا ۳ میلیون THB کمه وي، نو بشپړه کتنه (د شرکت اسناد او د ځمکې دفتر لیدنه) ممکن د ګټې یوه ښه برخه وخوري. په دې حالت کې، یوازې پر څلورو شرطونو تمرکز وکړئ: ختمیدل، تادیات، حقونو انتقال، او د اختلاف حل.
سرچینه: Kivilab Property