لومړی او مهمه خبره - دا ولولئ
بهرنیان د تایلنډ د ځمکې قانون (Land Code Act B.E. 2497) لاندې هیڅ ډول ځمکه نشي پیرودلی. یوازینی استثنا کانډومینیم دی، چیرې چې بهرنیان کولی شي د ودانۍ د ټولو د پلور وړ مساحت تر 49% پورې د بشپړ ملکیت سره پیرودلی شي. دا یو اساسي حقیقت دی چې هر هغه سړی چې د تایلنډ د ملکیت پیرودلو فکر کوي باید پکې پوه وي.
ولې تایلنډ یو ځانګړی بازار دی؟
تایلنډ د سویل ختیځ آسیا کې د مستقیم بهرنۍ پانګونې (FDI) له مخې ۴مه ستره هیواد ده. د تایلنډ بانک د ارقامو له مخې، یوازې ۲۰۲۵ کال کې دلته بهرنۍ پانګونه ۱۵ ملیارد ډالرو ته ورسیده، چې اصلي سکتورونه یې الکترونیکس، موټر سازي، او ډیجیټل اقتصاد دي.
خو دلته یوه حیرانوونکې ناخوالی شتون لري: یو بهرنی پانګوال کولی شي کارخانه جوړه کړي، د ټیکنالوجۍ شرکت پرانیزي، حتی لوی هوټل وساتي - خو هغه د ورپکیو کور پیرودلی نشي. دا د هیواد رسمي سیاست دی، نه یوه وختي محدودیت.
د پښتنو پانګوالو لپاره دا خبره مهمه ده ځکه چې ډیری کسان د عرب هیوادونو یا اروپا له لارې تایلنډ ته ورځي او فکر کوي چې لکه دبي یا لندن به دلته هم ملکیت مستقیم اخیستل کیږي. تایلنډ د هغو هیوادونو سره توپیر لري.
کوم ملکیت اخیستل کیدی شي؟
کانډومینیم - یوازینی بشپړ ملکیت
د ۱۹۷۹ کال د کانډومینیم قانون (Condominium Act B.E. 2522) لاندې، بهرنیان کولی شي د یو ودانۍ کې فردي واحدونه د فري هولډ (بشپړ ملکیت) له لارې واخلي. خو یوه مهمه محدودیت شته:
- د یوې ودانۍ کې بهرنیانو ته یوازې 49% د ټولو اپارتمانونو مساحت پلورل کیدی شي
- پاتې 51% باید د تایلنډي اتباعو ملکیت وي
- کله چې دا کوټه ډکه شي، بهرني پیرودونکي یوازې د 30 کلنې اجارې له لارې واحد اخیستلی شي
پوکیټ او پتایا د ټولو بهرنیو پیرودونکو سره د ټولو کانډومینیم معاملاتو تر 60% زیات ځای نیسي. نو که تاسو د پوکیټ کې مشهور پروژو کې کانډومینیم غواړئ، د 49% کوټه ممکن دمخه ډکه وي - تل د پیرودلو دمخه د ودانۍ د مدیریت شرکت یا د ځمکو د وزارت له لارې تصدیق وکړئ.
ویلا او ځمکه - بهرنیانو ته ممنوع
بهرنیان د ویلا د ځمکې مالک نشي کیدای. دوه عملي لارې شتون لري:
- 30 کلنې اجاره (Leasehold): د ځمکو د وزارت کې ثبت شوې اجاره د قانون تر ساتنې لاندې ده. خو د ابتدایي 30 کلونو وروسته تمدید قانوني ضمانت نه لري. ډیری قراردادونه 30+30 یا 30+30+30 لیکي، خو که ځمکه بله لاس ته لاړه شي، نوی مالک د تمدید ژمنو ته اړ نه دی.
- جلا د ودانۍ ملکیت: تیوري کې ممکن دي، خو عملي ارزښت یې محدود دی.
د تایلنډ شرکت (نومیني جوړونه): ډیری کسان فکر کوي چې د تایلنډي شرکت له لارې ځمکه اخیستلای شي. دا یو خطرناک لار ده. د ځمکو وزارت د ۲۰۲۳ کال راهیسې د شرکتونو د ونډه والو سخت تفتیش پیل کړی دی. د South China Morning Post د راپور له مخې، د غیرقانوني نومیني جوړونو سره تړلو ۸۵۰ زیاتو شرکتونو پروسیجر شوی، چې ادعا کیده ۱۵ ملیارد بات تاوان پکې و. د بهرني سوداګرۍ قانون لاندې جریمه تر یو ملیون بات (نږدې ۲۸,۰۰۰ ډالر) رسیږي، او بندیخانه هم ممکنه ده.
د پولو پرتله: تایلنډ د ګاونډیانو سره
| هیواد | بهرني مالکیت | اجاره | ځانګړتیاوې |
|---|---|---|---|
| تایلنډ | کانډومینیم: 49% کوټه | 30 کاله (تمدید ضمانت نه لري) | سخت محدودیتونه |
| ویتنام | اپارتمان: 30% کوټه | 50 کلنه اجاره د کورونو لپاره | ۲۰۱۵ راهیسې خلاص |
| ملیزیا | MM2H برنامه | آزاد پیرود | لږ تر لږه ۱ ملیون رینګیټ (~$220,000) |
لکه چې جدول ښیي، تایلنډ د خپلو سیمه ییزو رقیبانو سره پرتله کې ډیره محدوده بازار ده.
د مالیې او لیږدولو لګښتونه
- د لیږد مالیه: د ارزول شوې قیمت 2%
- د سند مالیه (Stamp Duty): 0.5%
- د ځانګړي سوداګرۍ مالیه: که ملکیت د پیرودلو له 5 کلونو دننه بیا وپلورل شي، 3.3% مالیه لاګو کیږي
- د پیسو لیږدول: بهرني پانګوال باید پیسې له هیواده واستوي او د تایلنډي بانک له لارې افغانۍ ته بدلې کړي. بانک د Foreign Exchange Transaction Form (FETF) جاري کوي - دا سند د بهرني نوم پر کانډومینیم ثبت لپاره لازمي دی.
د پور اخیستلو امکان
تایلنډي بانکونه د نا-اوسیدونکو (non-residents) لپاره پور ورکولو ته لږ تیار وي. که چیرې پور پیدا هم شي، د بهرنیانو لپاره سود معمولاً 6-8% کلنه وي، پداسې حال کې چې د تایلنډيانو لپاره 4-5% ده. ځینې بانکونه د سنګاپور یا هانګ کانګ له لارې تمویل وړاندې کوي.
د ۲۰۲۴-۲۰۲۶ قانوني بدلونونه: تمه او واقعیت
- د ۹۹ کلنې اجارې وړاندیز: ۲۰۲۴ کال کې مطرح شو، خو د پارلماني کمیټې لخوا ردول شو. دا ښیي چې د ملکیت اصلاحات تر اوسه ډیرې سیاسي سخته مسله ده.
- د 75% کوټې وړاندیز: د پاییتونتارن شیناواترا حکومت د ځانګړو اقتصادي سیمو (special economic zones) کې د بهرنیو کانډومینیم کوټه د 49% نه 75% ته لوړولو پر بحث دی. خو د ۲۰۲۶ د نیمایي پورې رسمي مسوده پارلمان ته نه ده وروړل شوې.
د ملکیت د ډولونو پرتله: فري هولډ کانډومینیم مقابل لیزهولډ ویلا
| اړخ | فري هولډ کانډومینیم | لیزهولډ ویلا |
|---|---|---|
| قانوني امنیت | لوړ - بشپړ مالکیت | منځنی - د تمدید خطر شته |
| کلنی کرایه بازدهي | معمولاً 4-6% | پوکیټ کې 6-8% |
| د بیاپلور ارزښت | وخت سره نه کمیږي | د اجارې د پای سره کمیږي |
| پیچلتیا | لږه | د قراردادي جوړونې اړتیا |
د پانګوال لپاره خوندي لار
د تایلنډ املاک ماهرین وایي چې د ۲۰۲۶ کال لپاره ترټولو لږ خطره لار دا ده:
- داسې کانډومینیم وټاکئ چې د 49% کوټه یې لا پاتې وي - دا د پیرودلو دمخه لیکلي تصدیق کړئ
- مستقل وکیل ونیسئ (د جوړونکي لخوا سپارل شوی نه، خپله غوره کړئ)
- FETF فارم تر پای سمبال کړئ
- د نومیني شرکتي جوړونو له لارې د ځمکې پیرودلو هڅه مه کوئ
که چیرې ویلا ستاسو هدف وي، یوازې هغه وخت مخ ته لاړ شئ چې قرارداد د تجربه لرونکي وکیل لخوا بشپړ وکتل شوی وي او د تمدید خطر مو سم پوه شوی وي.
سرچینه: Bangkok Post