که تاسو د تایلنډ - په ځانګړي ډول د پوکيټ - په ملکیت کې د پانګه اچونې فکر کوئ، نو دا خبر ستاسو لپاره دی: د تایلنډ کابینې خپل د ملکیت هڅوونکی پروګرام یو ځل بیا اوږد کړی، اوس به دا تر ۲۰۲۷ کال د پای پورې دوام ولري. دا کار یوازې یوه اداري رسمي کار نه دی، بلکې د لسګونو زره ډالرو د خوندي کولو یوه ریښتینې دنده ده چې د لیږد او رهن ثبت فیسونه لا هم ډېر ټیټ ساتي.
د سیمې اقتصادي وده یو څه سستې شوې او د تایلنډي مصرف کوونکو باور هم لا محتاط دی. په دې شرایطو کې حکومت غواړي وښیي چې بازار لا هم د مالتړ ضرورت لري، نو ځکه یې د ننوتلو دروازه پرانستې پرېښوده: راکمې شوې د معاملې لګښتونه، ټیټ ثبتیز فیسونه، او نرمې شوې د پور شرطونه.
د تایلنډ مرکزي بانک (Bank of Thailand) هم په ورته وخت کې خپل د پور-ارزښت (LTV) اسانه قوانین تر ۳۰ جون ۲۰۲۷ پورې اوږد کړل. دا په دې مانا ده چې دواړه - حکومت او مرکزي بانک - يو موخه لري: د کورونو غوښتنه ساتل او د پراختیا کوونکو نغدي جریان خوندي کول، تر څو دا نامعلومه دوره تېره شي.
لنډ ځواب: د بایرر لپاره اصلي معلومات
- د پروګرام موده: تر ۲۰۲۷ کال د پای پورې اوږد شوی (مخکې یې د ۲۰۲۶ کال پای وه)
- د لیږد فیس کمښت: له ۲٪ څخه ۰.۰۱٪ ته راټیټ شوی، په هغو کورنیو ملکیتونو چې قیمت یې تر ۷ میلیونه باهت پورې وي
- د رهن ثبت فیس کمښت: له ۱٪ څخه ۰.۰۱٪ ته، په ورته قیمتي حد کې
- د LTV قوانین اسانه شوي: د تایلنډ مرکزي بانک دا قوانین تر ۳۰ جون ۲۰۲۷ پورې اوږد کړل - چې د پور تصویب اسانوي او لومړنۍ ورکړه راکموي
- بهرنیو پیرودونکو ته مستقیم ګټه: په واک-له-ازاده (freehold) کاندو کې د معاملې لګښتونه ټیټ کیږي
- د حکومت هدف: د پای-کاروونکو غوښتنه ساتل او د لومړني بازار نغدي جریان خوندي کول
اصلي حقایق چې باید یې وپېژنئ
- دریم پرله پسې اوږدون: دا دریمه ځل ده چې دا پروګرام اوږد کیږي - لومړی ځل یې د COVID-19 وروسته په ۲۰۲۰ کال کې پیل شوی و
- د قیمت پوله: راکم شوي فیسونه یوازې هغو ملکیتونو ته شامل دي چې قیمت یې تر ۷ میلیونه باهت (نږدې ۱۹۵,۰۰۰ ډالره د اوسني نرخ له مخې) پورې وي
- پر ۵ میلیونه باهت خوندي کول: که یو پیرودونکی ملکیت په ۵ میلیونه باهت واخلي، نو د معمولي نرخونو په پرتله نږدې ۱۵۰,۰۰۰ باهت (شاوخوا ۴,۲۰۰ ډالره) خوندي کوي
- د رهن بازار اندازه: د تایلنډ مرکزي بانک وایي چې په ۲۰۲۵ کال کې ټول رهني پورونه شاوخوا ۶۸۰ میلیارده باهت ته ورسېدل - چې د ۲۰۲۳ کال د اوج نه شاوخوا ۴٪ ټیټ دی
- د بنکاک قیمت وده: د بنکاک په هر مربع متر قیمت د ۲۰۲۶ کال په لومړیو کې ۳.۲٪ کلنۍ وده لرلې؛ پوکيټ په همدې موده کې ۵-۷٪ وده ثبته کړې
- د بهرنیو ملکیت کوټا بدله نه شوه: په کاندو کې د بهرنیانو د ۴۹٪ ملکیت پوله لا هم پاتې ده؛ دا پروګرام یوازې لګښتونه کموي، د ملکیت قوانین نه بدلوي
- د قانون پلي کول: تایلنډ د "نومینی" (نمایندګي) ځمکه-ملکیت تنظیماتو په وړاندې سخت اقدامات کړي - د ۲۰۲۶ کال له پیل راهیسې د ۸۵۰ نه زیاتو شرکتونو په وړاندې قانوني تعقیب شوی، او د حکومت اټکل شوی تاوان له ۱۵ میلیارده باهت څخه زیات دی. دا ټول ثابتوي چې واک-له-ازاده کاندو لا هم د بهرنیانو لپاره خورا خوندي لاره ده
- سیمه ییز سیالي: ویتنام او ملیشیا خپل ځانګړي هڅوونکي پروګرامونه چلوي؛ خو تایلنډ د خپل قانوني روڼتیا او پرمختللي زیربنا له امله لا هم مخکښ دی
دا کمښت زما لپاره په عمل کې څه مانا لري؟
که تاسو ملکیت په ۵ میلیونه باهت کې پیرود کوئ، د معمولي فیسونو په پرتله به نږدې ۱۵۰,۰۰۰ باهت (۴,۲۰۰ ډالره) خوندي کړئ. که قیمت تر اعظمي حد ۷ میلیونه باهت پورې ورسي، خوندي کول به شاوخوا ۲۱۰,۰۰۰ باهت ته ورسي.
دا کمښت مستقیم پر کرایې ګټې (rental yield) هم اغیز کوي: که یو پانګه اچوونکی په ۵ میلیونه باهت کې یو سټوډیو واخلي او ۱۵۰,۰۰۰ باهت پر فیسونو خوندي کړي، او که دغه ملکیت کلنۍ ۵-۶٪ کرایه ګټه ورکوي، نو د پانګې بېرته راستنېدو (breakeven) نقطه به شاوخوا ۶-۸ میاشتې مخکې ورشي.
پوښتنې چې زیاتره پیرودونکي یې کوي
تر ۲۰۲۷ پورې دقیقاً څه اوږد شوي دي؟
دوه اصلي فیسونه تر سمبولیک نرخ ۰.۰۱٪ پورې راټیټ شوي: د ملکیت لیږد فیس (چې معمولاً ۲٪ وي) او د رهن ثبت فیس (چې معمولاً ۱٪ وي). دواړه یوازې هغو کورنیو ملکیتونو ته اړوند دي چې قیمت یې تر ۷ میلیونه باهت پورې وي. مرکزي بانک هم خپل اسانه LTV قوانین تر ۳۰ جون ۲۰۲۷ پورې اوږد کړي دي.
ایا بهرني پیرودونکي هم له دې ګټه اخیستلی شي؟
هو. کله چې یو بهرنی پیرودونکی واک-له-ازاده کاندو پیرودي، هغه دقیقاً د تایلنډي وګړو په څیر ورته لیږد فیسونه ورکوي. راکم شوی ۰.۰۱٪ نرخ په اتومات ډول پلي کیږي، بس دا چې د پیرود قیمت تر ۷ میلیونه باهت پورې زیات نه وي. د دې کمښت اخیستو لپاره هیڅ اضافي کار ته اړتیا نشته.
کوم ډول ملکیتونه دې پروګرام ته شامل دي؟
کاندو، ښار-کورونه (townhouses) او انفرادي کورونه ټول شامل دي. خو بهرنیان یوازې د کاندو په واک-له-ازاده (freehold) شکل کې ملکیت اخیستلی شي. ویلاګانې او کورونه معمولاً د اوږدمهاله کرایې تړون (۳۰+۳۰+۳۰ کاله) او یا د تایلنډي شرکت له لارې لاسته راځي - خو دوهمه لاره د قانوني خطر لرونکې ده، ځکه چې تایلنډ اوس مهال د نومینی تنظیماتو په وړاندې سخته سیاست تعقیبوي.
ایا زه باید بله اوږدون هم د ۲۰۲۷ نه وروسته تمه کوم؟
په تیرو کلونو کې دا الګو ثابته وه: دا پروګرام له ۲۰۲۰ راهیسې دریم ځل اوږد شوی. حکومتونه معمولاً تر هغه وخته چې اقتصادي نامعلومي دوام لري دا ډول پروګرامونه اوږدوي. خو دا فرض کول چې اوږدون تل به دوام لري، غلطي ده. که اقتصادي شرایط ثبات ومومي، فیسونه به بیرته معمولي نرخونو ته ورستون شي. غوره لاره دا ده چې تر هغه وخته پورې چې دا کمښتونه تایید شوي دي، معامله وکړئ.
د تایلنډ کوم سیمې اوس د پانګه اچونې لپاره ښې دي؟
په بنکاک کې د سوخومویت (Sukhumvit) کوریدور (د BTS سټیشنونه له اسوک نه تر ایکاماي پورې) او د راما ۹ سیمه غوره دي. په پوکيټ کې بنګ تاو (Bang Tao) او لاګونا (Laguna) - چیرته چې بهرني پیرودونکي غالب دي او قیمت وده یې ۵-۷٪ کلنۍ ته رسیدلې. په پتایا کې پراتمناک او وونګ امات. په کوه سامویي کې د شمالي ساحل سیمه چې بوپوت او مانام یې رانغاړي. دا ټولې سیمې ثابته کرایه غوښتنه او د پانګې د ارزښت لوړېدو دواړه لري.
د LTR ویزې او د ملکیت کمښت تر منځ څه اړیکه ده؟
د تایلنډ اوږدمهاله اوسیدونکي (LTR) ویزه له دې ملکیت پروګرام څخه جلا کار کوي او د ملکیت پیرود ته اړتیا نه لري. خو کله چې تاسو راکم شوي معاملې فیسونه او د LTR ویزې ثابت شخصي عاید-مالیه نرخ ۱۷٪ سره یوځای کړئ، دا په ټوله سویلي-ختیځه آسیا کې یو له ترټولو ارزانه دننه کیدو ډولونو جوړوي - په ځانګړي ډول د لوړ عاید لرونکو پانګه اچوونکو او د لرې پرتو کار کوونکو لپاره.
ایا خطر شته چې دا کمښتونه مخکې له وخته لغوه شي؟
نظري توګه هو - کابینه هر وخت خپله پرېکړه بدلولی شي. خو په عمل کې، په شپږو کلونو کې یو ځل هم مخکې له وخته لغوه کیدل رامنځته شوي نه دي. ریښتینی خطر مخکې له وخته لغوه کیدل نه، بلکې د دې دورې په جریان کې د قیمتونو لوړېدل دي، ځکه چې د ننوتلو ارزانه لګښتونه غوښتنه مصنوعي ډول ساتي او د ملکیتونو ارزښت پورته وهي.
ایا زه باید تایلنډ ته پیرودلو لپاره ځان شخصاً حاضر کړم؟
د پیرود مخکې د ځای لیدلو سفر خورا وړاندیز کیږي، خو خپله معامله د وکالت (power of attorney) له لارې هم بشپړه کیدی شي. ډېری پانګه اچوونکي یو لنډ لیدنه کوي، دوه-درې پروژې کتل کوي، او وروسته له دقیقې بیاکتنې (due diligence) وروسته معامله له لرې پرمخ وړي.
سرچینه: بانکاک پوست
د تایلنډ د ملکیت پروګرام تر ۲۰۲۷ پورې اوږدول د یو منطقي حکومتي محاسبې پایله ده، نه د لورینې کار. بازار غوښتنې ته اړتیا لري، او غوښتنه د ارزانه ننوتلو شرایطو ته اړتیا لري. که تاسو د تایلنډ په اړه فکر کوئ، اوسنی وخت نږدې غوره دی: د معاملې لګښتونه تاریخي ډول ټیټ دي، قیمتونه لا خپله بشپړه وده نه ده تجربه کړې، او د بهرنیانو د واک-له-ازاده کاندو ملکیت قانوني چوکاټ لا هم ثابت او ازمویل شوی دی.
که چیرې غواړئ چې په تایلنډ کې پانګه اچونه پیل کړئ، زموږ د د تایلنډ املاک ټیم به تاسو سره د مناسب ملکیت په موندلو کې مرسته وکړي.